הערכת שווי דירה
ארז עמרון – שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה, רשום בפנקס שמאי המקרקעין של משרד המשפטים, וחבר בלשכת שמאות מקרקעין בישראל, מסביר: מדוע חשוב לבצע הערכת שווי דירה לפני קנייה ומכירה, ומה הן הבטוחות והיתרונות שמספקת הערכת שמאי מקרקעין מוסמך, אל מול הערכה המבוססת על אתרי נדל"ן ומכירות של דירות מיד שנייה או חוות דעת מתווך
במגזר הפרטי, במרבית המקרים שווי הדירה המשפחתית מייצג את החלק המשמעותי ביותר בהון העצמי/משפחתי, ועסקאות הנוגעות לרכישה או למכירה של דירה, הן העסקאות המורכבות ובעלות השווי הכספי הגבוה ביותר שמבצע אדם במהלך חייו.
במקרים רבים עסקאות אלו מתנהלות תחת מגוון רחב של שיקולים, אשר בחלקם אינם נוגעים כלל להיבט הפיננסי של העסקה, דוגמת: תחושת הביטחון הקיימת בבעלות על נכס מקרקעין, תפיסה וחלומות על התא המשפחתי והחיים בדירה, קרבה להורים ו/או לבני משפחה אחרים ועוד.
לצד גורמי ההשפעה הללו, חשוב להביא בחשבון את האלמנט הכלכלי הנלווה לעסקאות נדל"ן, הן בכובע המוכרים והן בכובע הקונים, להכיר את המורכבויות והסיכונים הטמונים בעסקאות נדל"ן, ולהסתייע בכלים מקצועיים למזעור הסיכונים ולחתירה לעסקה בטוחה, נקייה ומשתלמת. אחד הכלים המובילים לעניין זה, הוא ביצוע הערכת שווי דירה כבר בשלב בחינת ההיתכנות והכדאיות לעסקה.
הערכת שווי דירה – לא רק מספר
הערכת שווי דירה על ידי שמאי מקרקעין מוסמך מיועדת להעריך את השווי הריאלי של הנכס, ברמת דיוק גבוהה, ובהתבסס על נתונים ומאפיינים, ללא השערות והימורים. יחד עם זאת, לצד המספר הנקוב שיתקבל- אשר ייצג את שווי הדירה, תהליך ההערכה יביא לבחינה וניתוח של נתונים רבים נוספים הנוגעים לנכס, לרישומי הנכס, בעלי הזכויות ולסביבה. מידע זה עשוי להיות מכריע ולהגן הן על רוכשים פוטנציאליים והן על בעלי הנכס.
הערכת שווי דירה מתבצעת באמצעות סדרת בדיקות מקיפה למגוון משתנים:
בין הבדיקות המבוצעות על ידי שמאי מקרקעין:
- איכות הנכס והמבנה: בדיקה מקיפה למאפיינים המבניים, חלוקת חללים פנימית, שינויים שבוצעו בנכס לאורך השנים, כימות ההשקעה בנכס ושיפוצים שבוצעו בו, פחתים תכנוניים, ליקויי בנייה ומערכות.
- רישומי הנכס- חוק המקרקעין במדינת ישראל קובע תקנות רישום זכויות, אשר עולות על כל אסמכתא אחרת הטוענת לזכויות ולבעלות, לרבות חוזה מכר חתום. בדיקת זכויות הקניין בנכס מתבצעת אל מול רשויות מנהל מקרקעי ישראל והטאבו, ומשקפות את הזכויות והבעלות על הנכס, חלוקת הזכויות במידה וקיימת, מעמד הקרקע, הערות אזהרה ומגבלות, שטחים חיצוניים מוצמדים לנכס, וכן התאמת הרישומים והזכויות למצב הנכס הלכה למעשה ולטענות המוכרים. בדיקות רישום נוספות יתבצעו אל מול הרשות המקומית, ויבחנו את תוכניות הבניה אשר הותרו לנכס ולמבנה, קיום חריגות בניה, התאמת שימושים ואפשרויות הרחבה ושינוי.
- ההיבט התכנוני- בחינת התב"ע העירוני באזור הנכס, קיום תכניות המעידות על אופק תכנוני אשר עשוי להשפיע על שווי הנכס, דוגמת: התחדשות עירונית, הקמת תשתיות, אפשרות להפקעה עתידית. להתייעצות עם ארז עמרון שמאי מקרקעין בצפון לחצו >>
עוד שירותים שאנו מספקים:
פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים >>
תרחישים וסיכונים
העמדת דירה למכירה כאשר זכויות הרישום אינן מוסדרות- דירות שהתקבלו בירושה ונותרו על שם המוריש, דירות במבנים וותיקים ודירות אשר לא נרשמו על פי התקנות העדכניות מסיבות אחרות. הצגת הדירה והתקשרות מחייבת עם הרוכשים תביא למגבלות ולעיכובים בשלב היישום, וחושפת את המוכרים לתביעות נזיקין בשל עיכובים, עלויות נלוות, הפרות חוזיות ואחרות.
העמדת דירה למכירה בהתבסס על שווי שוק, כאשר הדירה עתידה להשבחה ולקפיצת שווי בשל הליכים תכנוניים וצפי להשתלבות בפרויקט התחדשות עירונית.
התמודדות עם חבויות מס גבוהות ולא צפויות בשל השבחת הנכס, שהופכות את העסקה ללא כדאית.
הערכת שווי דירה מוקדמת בידי שמאי מקרקעין מקצועי ומיומן, וליווי מקצועי של שמאי מומחה בחוקי המקרקעין, ימנעו את הסיכונים הללו ורבים אחרים, בעלות אשר בטלה בששים אל מול היקף הסיכון הכלכלי ומפח הנפש הצפוי במקרה של התממשות הסיכון.
