ארז עמרון

המונח שמאות מקרקעין מתייחס למקצוע שמסוגל לקבוע את השווי בשוק של נכס מסוים בענף הנדל״ן. השמאי צפוי לפעול באופן עצמאי, ללא תלות בקונה או במוכר. חוות הדעת שלו לגבי שוויו האמיתי וההוגן של הנכס המוערך, חייבת להיעשות ללא משוא פנים על ידי שימוש בתצפיות, בסטטיסטיקות רלוונטיות, בעובדות או בכול מידע חיוני אחר. השמאי עשוי להציג את ההערכה שלו בכתב או בעל פה, תלוי בנסיבות. אנשים פרטיים ובעלי עסקים מחפשים שירותי שמאות מקרקעין כאשר הם רוצים למכור או לקנות נכס, או להעריך את שוויו למטרות חלוקה בין יורשים, למטרות פירוק שותפות או גירושין, למטרות מיסוי מקרקעין ועוד.

שמאות מקרקעין משמשת לקביעת שוויים של נכסי נדל״ן. לצורך זה, השמאי צריך להיות ערני ולהתייחס לכול היבט ומאפיין שעשוי להשפיע על שוויו של הנכס המוערך. מומחה בשמאות מקרקעין אמור לכלול בהערכה שלו היבטים שונים, למשל את רמות הרעש הכוללות באזור הנכס, הקרבה שלו למקורות הפרעה רועשים חוזרים ונשנים (שדה תעופה, מסילת רכבת או חסימת הנוף על ידי בניינים סמוכים) – כל אלה, יחד עם הערכת מצבו הכללי של הבניין והמגרש, ישפיעו על קביעת ערך הנכס. ממצאי הנכס שנאספו ותועדו, ישמשו את המומחה בשמאות מקרקעין לצורך השוואת הנכס הנבדק לנכסים דומים אחרים שנמכרו לאחרונה. השמאי יכול לקחת בחשבון גם הערכה קודמת של אותו נכס. בתום כל הבדיקות הללו יוכל השמאי לבצע את ההערכה שלו ולהציגה בכתב או בעל פה בפני הלקוח.

שמאי מקרקעין מבצע הערכות ניטרליות ובלתי תלויות של שווי הנכס, המקדימות בדרך כלל את העברת הבעלות על הנכס. בדיקת שמאי מקרקעין עשויה להידרש, למשל, לפני מיזוג חברות או לפני רכישת מפעל כלשהו ועוד. בכול מקרה משימות השמאי עשויות לכלול:
ביקור באתר: זאת לצורך עריכת בדיקות יסודיות כחלק מהניתוח להערכת שווי הנכס. תהליך זה כולל גם צילום תמונות או כל תיעוד אחר של מאפייני מפתח.
ניתוח נתונים: משימה זו כוללת עריכת השוואות מפורטות בין הנכס הנבדק לבין נכסים עם מאפיינים דומים. השמאי אוסף, מאמת ומפרש את הנתונים הרלוונטיים שישפיעו על הערכת הנכס.
מעקב אחר מגמות השוק: גם מגמות בשוק הנדל״ן המקומי משפיעות על הערכת הנכס.
הגשת דו״ח: בסיום כל הבדיקות, השמאי יגיש ללקוח דו״ח של הערכת הנכס, בעל פה או בכתב.