מהו מס שבח

מס שבח הוא מס מקרקעין החל על מכירת נכס מקרקעין בישראל. בשונה ממס רכישה אשר נקבע על פי מדרגות ביחס לשווי העסקה, אחוז מס השבח הוא אחיד, ועומד על 25% מרווח ההון הנוצר בעסקה.

ארז עמרון, שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה וחבר בלשכת השמאים בישראל, מלווה בעלי נכסים לפני מכירה או לאחר מכירה, ומסייע בתכנון מס מיטבי, מיצוי אפשרויות לפטור ממס שבח וביצוע הערכות שווי למגוון סוגי נכסים, המוכרות לצרכי תחשיב וכאסמכתא אל מול רשות המיסים בישראל

מהו מס שבח וכיצד הוא מחושב

מס שבח הוא למעשה מס המוטל על רווחים אשר נוצרים בעסקאות מקרקעין, כנגזרת של פער בין מחיר רכישת הנכס למחיר המכירה שלו. מס זה, העומד כאמור על 25% מוטל על בעל הזכויות בנכס- בעת מכירתו. למרות שעל פניו מדובר בחישוב פשוט, ישנם משתנים רבים העשויים להשפיע על חבות מס השבח, לחסוך עשרות אלפי שקלים ואף לזכות לפטור מוחלט, בעת מכירת הנכס או אף לאחריה.

עד לשנת 2014, ניתן פטור כמעט גורף ממס שבח בגין מכירת דירות ונכסי מגורים, תחת סעיף בחוק שהעניק פטור ממס שבח במכירת דירה לאחר 4 שנים ממועד הרכישה שלה, ללא התניית כמות הדירות ונכסי המקרקעין המצויים בבעלות המוכרים. רפורמה במס שבח שנכנסה לתוקפה בינואר 2014, ביטלה את הסעיף האמור, והותירה פטור ממס שבח למוכרי דירת מגורים יחידה בלבד, מה שהוליד חבות מס לא מבוטלת עבור רבים.

התיקון לחוק מס שבח הביא גם לחישוב לינארי מורכב של מס, במכירת דירות שנרכשו טרם התיקון האמור.

בין המקרים המורכבים לחישוב מס שבח

לא קיימת אסמכתא למחיר הקנייה של הנכס

במקרים רבים, בוודאי כאשר חלפו שנים רבות ממועד הרכישה של הנכס, בעלי הזכויות אינם מחזיקים בהסכם הרכישה המקורי, ונדרשת הערכת שווי נכס רטרואקטיבית, שתשמש כבסיס לחישוב. במקרים הללו ניתן להסתייע בשירותי שמאי מקרקעין מנוסה, לביצוע הערכת שווי עכשווית לנכס שתתבסס על מאפייני הנכס ומצבו, מצב השוק והסביבה, וכן לביצוע תחשיב רטרואקטיבי להערכת שווי הנכס בעת בה נרכש. על בסיס תחשיב זה ניתן יהיה להגיש שומה עצמית לצרכי תחשיב המס והסדרתו.

שמאי מקרקעין בעל ניסיון בטיפול במורכבויות מס שבח, ידע לבצע תחשיב ריאלי המביא בחשבון את השינויים הרבים שחווה השוק והנכס מחד גיסא, אל מול תבחינים בעלי השפעה על שומת המס ומיצוי האפשרויות בחוק להפחתת המס מאידך גיסא, שיעמוד במבחן רשות המיסים והמחוקק במידת הצורך.

חישוב לינארי של מס שבח

חישוב לינארי של מס שבח הוא חישוב שיש לבצע במקרים בהם נמכר נכס אשר נרכש לפני תחילת שנת 2014, המועד הקובע לעניין הרפורמה במס שבח. על פי חוק, הפטור אשר ניתן למוכרי הנכסים עד למועד זה יישמר על כנו, ותחשיב רווח ההון ייגזר מעליית הערך אשר התרחשה החל ממועד זה ועד לתאריך המכירה בפועל.

חישוב מורכב זה מצריך ידע מקצועית והבנת הנוסחה, תוך ביצוע הערכות שווי הנוגעות לפרקי זמן משתנים, ומומלץ להסתייע בשמאי מקרקעין מנוסה.

מס שבח כתוצאה מזכויות בנייה

ככלל, מס שבח עוסק במיסוי הרווח על עסקאות מקרקעין, כתוצאה מהשבחת הנכס. במקרים מסוימים, השבחה זו עשויה להיווצר כתוצאה משינויים בתב"ע, במעמד המקרקעין ובזכויות הבנייה החלות עליו, ללא ניצול של הזכויות הללו בפועל על ידי בעלי הזכויות בנכס.

דוגמא: קרקע פרטית הכוללת נכס בנוי אשר שוויה הוערך על ידי בעליה בסכום של 1,000,000 ₪, סכום אשר הוסכם על הצדדים בעסקת מקרקעין במכירת הנכס.

בשל שינויים בתב"ע שהובילה הרשות המקומית, הוגדלו זכויות הבנייה על הקרקע והותרה בנייה לגובה, אשר מאפשרת הוספת קומה ומגדילה את אחוזי הבנייה המותרים ב-40%.

בעל הנכס לא מימש את הזכויות האמורות ולא הגדיל את הנכס, ולא די שלא כלל את שווי זכויות הבנייה הנוספות המוערכות במאות אלפי שקלים נוספים במחיר המכירה אליו התחייב, עשוי לגלות כי בניגוד אליו רשות המיסים דווקא כללה את הסכום האמור ודורשת בגינו מס שבח.

מקרים אלו מלמדים ומוכיחים עד כמה חשוב להסתייע בשמאי מקרקעין בטרם פרסום הנכס וכריתת התחייבות למכירה, באמצעות שומת מקרקעין אמינה ומדויקת שבוחנת לא רק את מצב הנכס ומאפייניו, כי אם גם את הזכויות הנוכחיות והעתידיות העשויות להשפיע על מחירו.

במקרה האמור, מומלץ להסתייע בשמאי מקרקעין גם לאחר ביצוע העסקה בפועל, וזאת לצורך בחינת המספרים והאפשרויות, וביצוע תחשיב שיאפשר את העמסת שווי הזכויות על שווי הנכס, להפחתת החלק המחייב במס ככל הניתן.

תחשיב הוצאות השבחה והשפעתן על מס שבח

כאמור, מס שבח נגזר מסכום הרווח בעסקה, ובדומה לניכוי הוצאות עסקיות, מאפשר לנכות הוצאות הנוגעות להשבחת הנכס מן ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה שלו.

במקרים רבים, יעיד בעל הנכס על שיפוצים והשקעת סכומי כסף משמעותיים בנכס לאורך השנים, אשר תרמו לעליית השווי האמורה, אולם לא צועדו ולא גובו בחשבוניות מס לצורך הכרה בהן.

בדומה להערכת שווי הנכס רטרואקטיבית, ניתן יהיה להסתייע בשמאי מקרקעין לעניין זה, אשר יבצע הערכת שווי נוכחית לנכס, ותחשיב שיכלול השוואה למחיר הרכישה שלו, תוך הערכת שווי ההשקעה בהתאם למאפייני ההשקעה ולמועדים בה בוצעה, לעלויות מוערכות של עבודות שיפוץ, חומרי עבודה ומאפיינים נוספים. הערכה זו תאפשר את הגשת השומה העצמית עליה מבוסס רווח ההון בהפחתת ההוצאות המוכרות.

שליטה בתחום מיסוי מקרקעין היא חלק בלתי נפרד מן הכלים הנדרשים לשמאי מקרקעין, ובאמצעות הבנת מורכבויות החוק, הזכויות והתחשיבים המורכבים, יוכל השמאי לחסוך סכומי כסף משמעותיים ללקוחותיו, במעמד מכירת הנכס והדיווח לרשויות המס כחוק.

ארז עמרון- שמאי מקרקעין מוביל, מעמיד לרשות לקוחותיו בחיפה והצפון  ידע רב וניסיון עשיר, בליווי עסקאות מקרקעין מורכבות ובהערכות שווי מס שבח למיצוי זכויות והקלות מקסימלי