פירוק שיתוף במקרקעין

שותפות במקרקעין עשויה להיווצר מרצון וביוזמה משותפת, דוגמת בני זוג אשר רוכשים יחד דירת מגורים, או מכורח הנסיבות דוגמת נכס מקרקעין המועבר בירושה למספר יורשים. בשונה מחלוקת משאבים אחרים והון כספי, חלוקתו של נכס מקרקעין במקרה של צורך בפירוק השיתוף מורכבת יותר, ומצריכה הערכת שווי מקצועית ומדויקת לצד הבנת האפשרויות העומדות בפני השותפים בנכס.

ארז עמרון, שמאי מקרקעין מוסמך וחבר בלשכת השמאים – מלווה הליכי פירוק שיתוף במקרקעין במגוון תרחישים ונסיבות, מביא ידע נרחב ומקצועיות הן בענף הנדל"ן והמקרקעין והן בסוגיות המשפטיות, הבירוקרטיות, ובתחום מיסוי מקרקעין, ומעמיד לרשות לקוחותיו מעטפת שירותים רחבה, הערכות שווי נכס מדויקות ואמינות, איתור מוקדם של סיכונים ומגבלות הנובעות ממאפייני הנכס ורישומיו, הכוונה וייעוץ מקצועי ומוקפד.

מהו פירוק שיתוף במקרקעין

חוק המקרקעין בישראל קובע כי בעלות משותפת על מקרקעין, מכל סיבה שהיא, היא בעלות שניתן לאמוד בחלק יחסי לנכס כולו, אולם לא ניתן לשייכה לחלק מן הנכס. לצורך הדוגמא:

דירה אשר הועברה בירושה לשני אחרים, בחלוקה שווה, תעניק לכל אחד מן האחים 50% מן הזכויות על הנכס, ומחצית משוויו בעת מימוש הנכס. יחד עם זאת, לא ניתן לקבוע כי אח אחד יזכה בבעלות על הסלון והמטבח, והאח האחר על חדרי השינה.

ככל והאחים יסכימו בניהם על אופן המימוש (השכרת הנכס, מכירת הנכס), זכויותיהם בתמורה יהיו שוות על פי חוק.

במידה והאחים מתקשים להגיע להסכמה על אופן מימוש הנכס, עומדת הזכות לכל אחד מהם לפנות להליך פירוק שותפות במקרקעין.

הליך זה יכול להתבצע בהסכמה או לחילופין בפנייה של אחד מבעלי הזכויות במקרקעין אל בית המשפט, ובהתאם להערכת שווי הנכס לבחון את אפשרויות הפירוק והכדאיות שבהן.

נסיבות נוספות בהן עשוי להידרש פירוק שיתוף במקרקעין:

• פירוק שותפות עסקית
• פשיטת רגל וסגירת חברות
• פרידה וגירושין

מהו תפקידו של שמאי מקרקעין בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין

כל הליך של פירוק שיתוף במקרקעין ידרוש הערכה של שווי המקרקעין באמצעות שמאי מקרקעין בחיפה מוסמך, כבסיס לבחינת האפשרויות, לאיזון הזכויות ולמימוש הנכס.

הערכת שווי נכס שעשויה להתבצע על ידי השותפים בהתאם לתנאי השוק, הערכה של מתווך מקומי או התעמקות באתרים דוגמת יד 2, עשויה לספק אומדן ראשוני אולם אינה מביאה בחשבון פרמטרים רבים חשובים הנוגעים הן לנכס והן לסביבה.

שמאי מקרקעין יבצע את הערכת השווי תוך בחינת מאפייני הנכס, רישום הזכויות והבעלות, מגבלות, חריגות, אזהרות והערות בטאבו, זכויות בנייה והשבחה עתידיות, פוטנציאל להתחדשות עירונית ועוד.

לצד תפקידו הרשמי בניתוח מאפייני והערכת שווי הנכס, שמאי מקרקעין הוא למעשה גורם מקצועי מוביל המאגד בין עולמות של ידע נרחב בעולם הנדל"ן ובתחומים הנושקים לו, ועשוי לספק כלים מעשיים, המלצות מעשיות וניתוח של השלכות אפשריות בכל אחד מאפיקי הפירוק המוצעים.

עוד מאמרים:

פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים כל המידע >> 

פירוק שיתוף גירושין כל המידע >> 

חלוקה שווה

אפשרויות בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין – בין האפשרויות העומדות בפני בעלי הזכויות בהליכי פירוק השיתוף:

חלוקה בעין- חלוקה פיזית של המקרקעין בין בעלי הזכויות, במידת הניתן: חלוקה של מגרש מקרקעין למספר חלקות, חלוקה של מספר נכסי מקרקעין בין בעלי הזכויות, תוך איזון הנכסים בין השותפים על פי שווי כולל, ולעתים תוך חיוב תשלומי איזון.

פירוק שיתוף באמצעות חלוקה בעין היא הדרך המועדפת על ידי בית המשפט, אולם מוגבלת ליישום במקרים רבים.

מכירת הנכס

מכירת הנכס היא השנייה בסדר העדיפויות, וניתנת ליישום באמצעות מספר אפשרויות:

רכישת החלק בנכס שמצוי בידי בעל/י הזכויות המעוניינים במכירה, לטובת בעלי הזכויות המעוניין בהמשך האחזקה בו.

מכירת הנכס לצד שלישי וחלוקת הכספים בין בעלי הזכויות.

מכירת הזכויות החלקיות של אחד או יותר מבעלי הזכויות והפיכת הרוכשים לשותפים בנכס- אפשרות שאינה מומלצת וכוללת מורכבויות, ומשום כך לרוב גם אינה מיושמת.