הערכת שווי נכס מסחרי

ארז עמרון – שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה, רשום בפנקס שמאי המקרקעין של משרד המשפטים, וחבר בלשכת שמאות מקרקעין בישראל, בעל ניסיון רב בהערכת שווי לנכסים מסחריים למגוון מטרות: הערכת שווי נכס מסחרי לפני מכירה/השקעה/רכישה, שומות השגה למנהל מקרקעי ישראל, חוות דעת משפטיות ושומות נוספות.

הערכת שווי של נכס מסחרי היא כלי חשוב ומכריע בעסקאות מקרקעין הנוגעות לנכסים שייעודם מסחר, שירותים ותעשייה, אשר בשונה מנכסי מגורים ייעודם הוא לייצר הכנסה ותשואה. הערכת השווי עשויה להידרש למגוון תרחישים, הן על ידי בעל הזכויות בנכס והן על ידי משקיעים/רוכשים פוטנציאליים. תפקידו של שמאי המקרקעין הוא לספק שומת מקרקעין מדויקת, שבוצעה תחת תחשיב הכולל מידע ותבחינים רלוונטיים, בגישה המותאמת למאפייני העסקה והנכס.

כיצד מתבצעת הערכת שווי נכס מסחרי

ביצוע הערכת השווי לנכסי מקרקעין מסחריים מתבצע על ידי שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה, תוך בחינת מספר מאפיינים ותבחינים:

מאפייני הנכס– פרטי הנכס הרשומים: כתובת, ייעוד והיתר, גיל המבנה, גודל הנכס, חלוקה פנימית, תשתיות, שטחים משותפים, מעמד הקרקע, רישום הזכויות, הערות אזהרה ומגבלות. הליך בדיקה זה מתבצע על ידי שמאי המקרקעין במספר אפיקים, באמצעות בדיקות רישום ובירוקרטיה ובאמצעות בדיקה פיזית וביקור בנכס.

מאפיינים פיננסיים עסקיים– ניתוח המידע הפיננסי הנוגע לעסק המתנהל במקרקעין האמור, ככל ומדובר בנכס מקרקעין פעיל המשמש לצורך עסקי/מסחרי. בחינת דו"חות עסקיים: הכנסה כוללת שמייצר הנכס, הוצאות תפעוליות, עלויות מימון, הוצאות הוניות ועוד. מידע זה חשוב במיוחד לצורך הערכת שווי נכס מסחרי, ולכימות המידע לכדי כדאיות ורווחיות.

מאפייני השוק– מאפייני השוק הם המאפיינים הנוגעים לעסקאות מקרקעין הנוגעות לנכסים דומים, אשר התקיימו בסביבת הנכס ועשויות להוות אומדן. ההליך יכלול איסוף של מידע אודות עסקאות מכירה/קנייה של נכסי מקרקעין מסחריים בסביבת הנכס, כמות עסקאות, שווי כולל ושווי ממוצע, דמי שכירות נהוגים, היקף ההיצע של הנכסים המסחריים אל מול הביקוש.

מידע זה ישמש את שמאי המקרקעין לצורך הערכת שווי הנכס המסחרי, כאשר התחשיב יבוסס על עיקרון מנחה הקובע כי ערכו של נכס מסחרי הוא נגזרת של ההכנסות אותן הוא מייצר ו/או צפוי לייצר. ההערכה תתייחס להיקף הרווח התפעולי שמייצר הנכס בהפחתת ההוצאות הנדרשות בגינו (NOI), וחלוקת התוצאה בשיעור ההיוון, אשר ייגזר ממאפייני הנכס ומתנאי השוק.

תחשיב מורכב זה מחייב פניה לשמאי מקרקעין מנוסה, בעל ידע נרחב והבנה בתחומי המקרקעין המסחרי/עסקי, שליטה בנתונים ודו"חות עסקיים ויכולת לנתח אותם, והיכרות עם סביבת הנכס.

גישות לתחשיבים ולהערכת שווי של נכסים עסקיים ומסחריים

בעוד שהמידע האופרטיבי אודות הנכס הוא המידע הנגיש והבסיסי בעסקאות נדל"ן מסחרי, נתונים דוגמת מאפייני השוק, ביקוש, היצע והכנסות שמייצר הכנס, עשויים להיות גם דינמיים ומשתנים לעתים קרובות וגם נתונים לפרשנות.

במקרים רבים נדרשת הערכת שווי נכס מסחרי לנכס חדש שטרם שימש לפעילות עסקית עליה ניתן יהיה להתבסס, נכס אשר מוצע למכירה על הנייר במתחמי תעשייה ומסחר אשר מצויים בהליכי תכנון ובנייה או נכסים שעברו שינוי ייעוד והיתר.

על מנת לספר הערכת שווי מדויקת ככל הניתן לנכס מסחרי, על שמאי המקרקעין המבצע את ההערכה האמורה, לבחור את גישת התחשיב וההערכה, מבין מספר גישות אפשריות, המיושמות באמצעות תבחינים וסטנדרטים אחידים ומקצועיים המבטיחים הערכת שווי אובייקטיבית ומדויקת

חישוב שווי נכס מסחרי- גישת העלות

גישת העלות מבוססת על שווי הקרקע בהתאם לעתודות הקרקע בסביבה האמורה, ולשווי הנכס הבנוי המביא בחשבון את עלויות ההקמה והבינוי של מבנה זהה בסטנדרטים ובמאפיינים, לרבות נוסחאות המפחיתות מן השווי ירידת ערך בשל גיל המבנה, ליקויים ומאפיינים אחרים. באופן דומה ניתן להוסיף על השווי המוערך בשל שדרוגים ואלמנטים המעלים את שווי הנכס.

שיטת חישוב זו מתאימה לנכסים מסחריים ייחודיים, בהיעדר מקורות להשוואה.

חישוב שווי נכס מסחרי- גישת ההשוואה

גישת ההשוואה מבוססת על השיטה הזו, שקוראים לה מאפייני השוק, ובוחנת את שווי הנכס על פי נכונות השוק לשלם עבורו. גישה זו מנתחת נתוני עסקאות של נכסים מסחריים דומים בסביבת הנכס, תוך ביצוע התאמות גודל ומאפיינים מבניים, לצורך הערכת שווי הנכס האמור.

גישה זו יעילה ונפוצה בסביבה תעשייתית ומסחרית, הכוללת ריבוי מבנים עסקיים אשר משמשים כבסיס למידע ולהשוואה.

חישוב שווי נכס מסחרי- גרסת ההכנסות

תחשיב זה הוא תחשיב מורכב, המותאם בעיקרו לנכסים עסקיים פעילים אשר מיועדים להשקעה, ומבוססת על תחשיבי הכנסות אל מול הוצאות, שיעורי היוון המשקפים את טווח הזמן הצפוי להחזר ההשקעה, ניתוח עלויות תפעוליות והוניות ותחשיבים ארוכי טווח המתייחסים גם לדינמיות ולשינויים אפשריים.

כפי שניתן לראות, כלל הגישות האמורות לחישוב שווי נכס עסקי מביאות בחשבון את כלל המשתנים הנוגעים למקרקעין, אולם המשקל של אותם משתנים עשוי להשתנות בהתאם לסוג התחשיב ולמטרתו. שמאי מקרקעין מקצועי ומנוסה ידע להעמיד את כלל השיטות והכלים לטובת הערכת שווי הנכס המסחרי העומד בפניו, ולבחור בגישה ובשיטת התחשיב המותאמת ביותר לצרכי המזמין ולסיבת ההערכה.

עלויות נוספות שיש להביא בחשבון בעסקאות מקרקעין לנכסים מסחריים

מימון

עלויות המימון של נכס מסחרי משקפות את היקף הסיכון של הגוף הפיננסי המלווה/הבנקים, והן גבוהות מן העלויות הממוצעות הנהוגות בשוק המשכנתאות לנכסי דיור באופן ניכר. יחד עם זאת, הלוואות לנכסים מסחריים אינן כפופות לרגולציה של בנק ישראל על המשכנתאות, ועל כן הן אחוזי המימון והן תנאי ההלוואה גמישים וניתנים למשא ומתן.

לעניין זה קיימת חשיבות רבה לשומת המקרקעין אשר תוצג לבנק, לגישת ההערכה ולסיכון המשתקף ממנה.

מיסוי

בגין רכישת נכס מסחרי יחויב הרוכש במס רכישה אחיד העומד על 6% ממחיר העסקה.

בגין מכירת נכס מסחרי יחויב מוכר הנכס במס שבח, אשר ערכו 25% מגובה רווח ההון הנגזר מן העסקה.