היטל השבחה
תכנון מס הוא כלי מכריע בעסקאות נדל"ן, הן עבור הרוכשים והן עבור המוכרים. באמצעות היכרות עם חבות המס שצפויה לחול על העסקה ניתן להעריך מראש כדאיות כלכלית, לבחון הקלות אפשריות ומיצוי זכויות הניתנות על פי חוק, ולעתים גם לגלם את עלויות המס או חלקן בהסכם המכר.
לצד מס רכישה החל על רוכשי המקרקעין, ומס שבח החל על המוכרים של הנכס, קיים גם היטל השבחה, אשר ככלל מחייב את מוכרי הנכס, אולם הלכה למעשה עשוי להידרש לתשלום גם שלא בעת מכירה.
ארז עמרון, שמאי מקרקעין מוסמך וחבר בלשכת שמאות מקרקעין בישראל, מפרט ומסביר את כל מה שתצטרכו לדעת על היטל השבחה:
היטל השבחה הוא מס המוטל על עליית שווי הנכס כתוצאה מהשבחה אשר דרשה את אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית, וניתנה על ידי הוועדה. השבחה זו עשויה להתקיים ביוזמת בעל הנכס ולבקשתו, אולם גם השבחה שנולדה בשל שינויים בתב"ע העירונית והביאה לעלייה בשווי המקרקעין עשויה להביא לחיוב בהיטל השבחה.
מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה
הן מס שבח והן היטל השבחה מוטלים על בעלי הנכס/מקרקעין, ונגזרים מעליית שווי הנכס בשל השבחתו.
יחד עם זאת, אין מדובר באותו מס, ובמכירת נכס יש להביא בחשבון את שניהם.
מס שבח הוא מס הנגבה על ידי רשות המיסים, חל על מוכר הנכס, ונגזר מן הרווח שנוצר בין מחיר קניית הנכס למחיר המכירה שלו, בשל השבחתו. עלות מס שבח עומדת על 25% מרווח ההון הכולל שנוצר בעת מכירת הנכס, בהפחתת הוצאות.
היטל השבחה הוא מס אשר נגבה על ידי הרשות המקומית, וחל על עליית שווי הנכס בשל השבחה אשר נולדה מכורח אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, במספר נסיבות המוגדרות בחוק. עלות היטל השבחה תעמוד על 50% משווי ההשבחה, בתחשיב המתבצע על ידי שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הרשות.
האם כל שיפוץ של הנכס מחייב במס שבח
מס שבח אינו חל על עליית שווי של הנכס באופן אוטומטי, וגם לא על שיפוצים והרחבות הדורשים היתר בנייה, כאשר זה ניתן במסגרת השינויים שמתירה התב"ע העירונית, ללא החרגות.
שינויים דוגמת שיפוץ פנימי, החלפת ריצוף, חידוש חדרי אמבטיה, החלפת מטבח וכדומה, עשויה להביא לעליית שווי הנכס. השבחה מסוג זה לא תחייב את בעל הנכס בהיטל השבחה.
גם הוספת פרגולה למרפסת בכפוף להיתר בנייה אשר ניתן על פי תקנות התב"ע ללא החרגות, לא תיחשב להשבחה המחייבת בהיטל השבחה.
הנסיבות וההיתרים שייחשבו לעניין היטל השבחה:
- היתר בנייה חורג- בנייה/הרחבה של נכס תחת היתר בנייה מקל המאפשר חריגה מן ההיתר המוגדר בתב"ע, דוגמת: הגדלת אחוזי בנייה, חריגה מקווי המבנה.
- היתר לשימוש חורג- היתר לשימוש חורג בנכס שלא על פי ייעודו בתב"ע. דוגמא: הסבת דירת מגורים למרפאה, או לשימוש עסקי אחר.
- שינויים בתב"ע- שינויים שבוצעו בתכנית בניין עיר המקומית, גם שלא על פי בקשת בעלי המקרקעין, אולם הביאו לעליית שווי הקרקע. דוגמא: שכונת בתים צמודי קרקע שההיתר המקורי אפשר בניית בתים חד קומתיים, ועדכון התב"ע כלל היתר בנייה לגובה שמאפשר בניית קומה נוספת. היתר כזה יוביל לעליית שווי הנכסים בשכונה, ולהשבחה המחייבת במס שבח, גם ללא מימוש מעשי של ההיתר.
על מי חלה חובת תשלום היטל השבחה ומתי מתבצע התשלום בפועל
חובת תשלום היטל השבחה חלה על בעל המקרקעין הרשום בטאבו, או על חוכר הקרקע במסגרת חכירה לדורות- הסכם שכירות לתקופה העולה על 25 שנים ומעוגנת במנהל המקרקעין.
מועד תשלום היטל השבחה מוגדר כמועד מימוש הזכות שניתנה על ידי הוועדה לתכנון ובנייה. מועד המימוש עשוי להיחשב כמועד יישום השינוי בפועל או לחילופין מועד מכירת הנכס ומימוש שווי ההשבחה.
ההחלטה על מועד הפקת השומה ומועדי הגבייה נתונה בידי הרשות המקומית, ובכפוף לתקנות, בהתאם לסיבת ההשבחה ולמאפייני ההיתר.
איך מחשבים היטל השבחה
על פניו, תחשיב היטל השבחה יבוצע בפשטות, שכן מדובר בהיטל אחיד שאינו מדורג, שעומד על 50% משווי ההשבחה. יחד עם זאת, מדובר בהיטל מורכב לחישוב, שכן מדובר בנגזרת של עליית שווי המקרקעין בשל הזכויות שניתנו לבעל המקרקעין, על פי ההיתר ו/או השינויים בתב"ע, מתוך עליית השווי בכללותה.
מורכבות החישוב מעלה מספר סוגיות, בניהן:
כיצד ניתן לבודד את עליית השווי שמקורה בהיתר הניתן על ידי הרשות מעליית שווי אשר מבוססת על אלמנטים אחרים?
מה הדין במקרה של הפרש בין הערכת השווי "על הנייר" למחיר הנכס בעת מכירה הלכה למעשה?
מהו מועד התחשיב במקרה של תשלום היטל השבחה לאחר מכירת הנכס?
מספר עקרונות מנחים לחישוב היטל השבחה:
- עריכת השומה לצרכי תחשיב היטל השבחה תבוצע בסמוך למועד התשלום המחייב. במידה ועל פי תקנות הרשות חבות התשלום היא עם מימוש ההיתר וביצוע הבנייה בפועל, עם סיום הבנייה יש לדווח לרשות, אשר תשלח שמאי מקרקעין מטעמה לעריכת השומה ולהפקת חיוב.
- במידה ועל פי תקנות הרשות השומה והחיוב צפויים להתבצע בעת מכירת הנכס רשאי בעל המקרקעין לבקש את הקדמת התשלום באמצעות הודעה על כך לרשות, אשר מחויבת לשליחת שמאי ולהפקת שומה בתוך 90 יום.
- ניתן לקזז ולהפחית את עלויות היישום של ההיתר, משווי ההשבחה האמורה.
- שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הרשות יערוך את שומת המקרקעין שתתבסס על תבחינים מקצועיים אחידים, לקביעת שווי ההשבחה הנוגע להיתרי הוועדה בלבד.
- במקרים בהם לדעת בעל המקרקעין הערכת השמאי אינה מייצגת את עליית השווי, ניתן לערער על היטל ההשבחה שנקבע. הערעור יוגש לוועדת ערר מטעם הרשות, בצירוף שומת מקרקעין עדכנית שבוצעה על ידי שמאי מקרקעין מוסמך מטעם בעל הנכס.
חשוב לדעת: ליווי שמאי מקרקעין בעסקאות נדל"ן ובהתנהלות מול הרשות המקומית בפרט, עשוי להביא לחיסכון רב בעלויות מיסוי מקרקעין ולמיצוי זכויות והטבות, ולהגן על בעל הנכס מפני תאונות מס וטעויות מהותיות בניהול העסקה ובדיווח לרשויות.
