הערכת נכסים
הערכת נכסים מקצועית המתבצעת על ידי שמאי מקרקעין היא הרבה מעבר לדרישה בירוקרטית, ועשויה להוות כלי לחיסכון כלכלי גדול, כמו גם לקבלת החלטה מושכלת הנוגעת לרכישת נכס, מכירת נכס, תמחור, כדאיות העסקה אל בחינת חלופות ואף ככלי בעל אסמכתא משפטית במקרה הצורך.
ארז עמרון – שמאי מקרקעין מוסמך ורשום בפנקס שמאי המקרקעין של משרד המשפטים וחבר בלשכת השמאים, מביא עימו ניסיון וידע נרחב, להערכה מדויקת ומהימנה של כל סוגי הנכסים, תוך מתן שירות מקצועי, בשקיפות מלאה לכל לקוח.
הערכת נכסים בשוק הנדל"ן הפרטי
ענף הנדל"ן המתאפיין בעסקאות מכר, רכישה והשכרה בהיקף פיננסי גבוה במיוחד, אך גם טומן בחובו לא מעט סיכונים, שניתן לצמצם ולהימנע מהם באמצעות בחינה מדוקדקת של הנכס בכלים מקצועיים.
בשוק הנדל"ן הפרטי העוסק ברובו בדירות ונכסי מגורים, בעלי נכסים ורוכשים פוטנציאליים מנהלים משא ומתן וחותרים לעסקאות הגדולות ביותר שיבצעו בחייהם, לעיתים באופן שטחי בלבד, כאשר לעיתים מבססים את התקציב המיועד והערכת שווי הנכס אליו הם מכוונים על בסיס הערכת מתווכי נדל"ן מקומיים ועסקאות הנדל"ן שהתקיימו באזורם.
נטייה זו מלבד היותה לא מדויקת, גם מבוססת על נתונים כלליים שאינם מביאים בחשבון את מצב הנכס המיועד, כמו גם על האינטרס של מתווך הנדל"ן החותר להשלמת המכירה, גם במחיר של התגמשות בשווי הנכס, שאינה מבוססת על הפוטנציאל הכלכלי של הנכס.
הערכות המתווכים, הערכות נכסים של מוכרים ורוכשים, מבוססות בעיקרן על עסקאות דומות שנחתמו באזור בתקופת זמן מוגדרת. הערכת נכסים אלו מצביעות על השווי שלדעתם ניתן יהיה לקבל עבור הנכס, אולם אינן מביאות בחשבון מגוון גורמים ומשתנים הנוגעים לנכס עצמו, למבנה ולסביבה, לרישומים, לתכניות עתידיות ולהשפעות רלוונטיות אחרות.
סיכונים קיימים ברכישת נכס
רכישת דירה, בין אם לצרכי מגורים ובין אם לצרכי השקעה, דורשת כניסה לעובי הקורה והיכרות עם מאפייני הנכס, הרבה מעבר למראית העין.
הסיכונים הקיימים ברכישה שאינה מבוססת על בחינה מעמיקה של מאפייני ורישומי הנכס הם רבים, החל מרכישת נכס ממי שאינו רשום כבעל הזכויות בשל ליקויים בירוקרטיים ואי השלמת הליכי רישום, רכישת נכס המצוי תחת הליכים תכנוניים של הרשות הכוללים זכויות הפקעה, או אף הונאות של ממש.
בדיקות שמאי מקרקעין וכיצד הן מגנות על הרוכשים מפני סיכונים
שמאי מקרקעין מקצועי אינו חותמת גומי, והוא פועל לצורך הערכת נכסים תחת עקרון האובייקטיביות, תוך שמבצע שימוש בכלים מקצועיים המבטיחים הערכת שווי מהימנה וסטיות תקן נמוכות. שומת מקרקעין המבוצעת לפי עקרונות אלו, היא הרבה מעבר למחיר, ומהווה מפת דרכים מפורטת לניהול העסקה או לנסיגה ממנה.
בין הבדיקות המבוצעות על ידי שמאי מקרקעין:
- בדיקת נכס עצמאית באמצעות סיור: איתור מאפיינים מבניים, חלוקה פנימית, שינויים, השקעה בנכס ושיפוצים, פחתים תכנוניים, ליקויים ועוד.
- בדיקת זכויות הקניין בנכס: זכויות בעלות, חכירה, הערות אזהרה, שטחים משותפים ושטחים צמודים לנכס, התאמת הזכויות למצב הנכס בפועל.
- בדיקת רישוי: הכוללת את בדיקת תוכניות הבניה הקיימות והאם הנכס תואם למה שאושר על ידי הרשויות (וועדות התכנון) האם קיימות חריגות בניה והאם קיימת התאמה לשימושים המותרים עפ"י היתר.
- בדיקה תכנונית: הכוללת בדיקת זכויות בניה באם קיימות, בחינת תכניות בניין עיר ואופק תכנוני אשר עשוי להשפיע על שווי הנכס.
באמצעות שומת המקרקעין הסופית יציג ארז עמרון בפני המזמין את שווי הנכס המוערך כיום, לצד הנתונים והמאפיינים הנוספים, הערכות לגבי עלייה או ירידת שווי צפויה בהתאם לנתונים הפרטניים של הנכס וסביבתו, ככלי לקבלת החלטה, לניהול משא ומתן, לתכנוני מס וכאסמכתא רשמית ומשפטית קבילה לכל גורם ולכל צורך ועניין.
