הערכת שווי נכס בגירושין – שמאות מקרקעין לחלוקת רכוש
כאשר בני זוג נמצאים בהליך פרידה או גירושין, הערכת שווי נכס בגירושין היא לעיתים אחד השלבים החשובים בדרך לחלוקת הרכוש. דירת המגורים ונכסי המקרקעין הם במקרים רבים החלק המשמעותי ביותר ברכוש המשותף.
לפני שמחליטים מי יישאר בנכס, האם אחד הצדדים ירכוש את חלקו של האחר או האם נכון למכור את הנכס לצד שלישי, צריך לדעת מהו שוויו האמיתי.
כאן נכנסת לתמונה שומת המקרקעין.
מטרת השומה בהליך גירושין אינה לקבוע כיצד יחולק הרכוש בין בני הזוג. זהו עניין משפטי הנקבע בהסכמה בין הצדדים או במסגרת ההליך המשפטי. תפקידו של שמאי המקרקעין הוא אחר: לקבוע באופן מקצועי, מנומק ובלתי תלוי את שווי זכויות המקרקעין למועד הנדרש.
למה חשוב לבצע שמאות לפני שמסכימים על חלוקת הדירה?
אחת הטעויות שאני נתקל בהן היא ניסיון לקבוע את שווי הנכס על בסיס מחיר מבוקש של דירה דומה, הערכה של מתווך, אתר אינטרנט או פשוט התחושה של בעלי הנכס לגבי המחיר שניתן לקבל עבורו.
הנתונים הללו יכולים לתת אינדיקציה, אך הם אינם מהווים שומת מקרקעין.
שווי של דירה מושפע ממספר רב של נתונים, שחלקם אינם נראים כלל בביקור רגיל בנכס: אופן רישום הזכויות, שטחים רשומים, הצמדות כגון חניה ומחסן, היתרי הבנייה, חריגות בנייה, זכויות בנייה בלתי מנוצלות, תוכניות החלות על המקרקעין, מצב תכנוני עתידי, התחדשות עירונית, מגבלות משפטיות וכן עסקאות השוואה רלוונטיות שבוצעו בפועל.
לכן גם שתי דירות שנראות לכאורה דומות מאוד יכולות להיות שונות בשווין באופן מהותי.
כאשר מחצית משווי הנכס אמורה לעבור מצד אחד לצד השני, גם פער קטן יחסית בשיעור השווי עשוי להסתכם בעשרות ואף במאות אלפי שקלים.
מתי נדרשת הערכת שווי נכס בגירושין?
שומת מקרקעין יכולה להידרש במספר מצבים.
המקרה הנפוץ הוא כאשר אחד מבני הזוג מבקש להמשיך ולהחזיק בדירה ולרכוש את זכויותיו של בן הזוג האחר.
במקרה אחר הצדדים עשויים לשקול מכירת הנכס בשוק החופשי ורוצים לדעת מהו שוויו לפני קבלת החלטה או לפני קביעת מחיר מבוקש.
שומה יכולה להידרש גם במסגרת גישור, לצורך עריכת הסכם גירושין, במסגרת פירוק שיתוף בין בני זוג, כחלק ממשא ומתן בין עורכי הדין, או במסגרת הליך בבית המשפט או בבית הדין, בהתאם לאופן מינוי השמאי ולהחלטות הערכאה.
לעיתים קיימים מספר נכסי מקרקעין: דירת מגורים, דירה להשקעה, נכס מסחרי, מגרש או זכויות אחרות. במקרים אלו שווי המקרקעין משמש אחד המרכיבים בתמונת הנכסים הכוללת לצורך איזון המשאבים.
מועד השומה – נקודה קריטית
בהליכי גירושין עולה לעיתים המושג "מועד הקרע".
חשוב לעשות כאן הבחנה ברורה.
שמאי המקרקעין אינו זה שקובע את מועד הקרע בין בני הזוג. מדובר בשאלה משפטית.
תפקידו של השמאי הוא לבצע את הערכת השווי למועד הקובע שנמסר לו על ידי הצדדים, עורכי הדין או הערכאה המשפטית.
לעיתים מדובר בשווי להיום ולעיתים נדרשת הערכת שווי היסטורית למועד מוקדם יותר.
כאשר השומה נערכת למועד היסטורי, נדרש השמאי לנתח את שוק המקרקעין כפי שהיה באותו מועד: עסקאות שהיו רלוונטיות אז, מצב תכנוני שהיה ידוע באותה נקודת זמן ומאפייני הנכס שהתקיימו באותו מועד.
בשוק שבו מחירי המקרקעין משתנים לאורך זמן, למועד השומה עשויה להיות השפעה מהותית על התוצאה.
מה בודקים במסגרת הערכת שווי נכס בגירושין?
העבודה אינה מתחילה ונגמרת בביקור בדירה ובהשוואת מחירים.
ראשית נבדקות הזכויות המשפטיות בנכס: נסח רישום, אישור זכויות או מסמכי חברה משכנת, בהתאם לאופן רישום המקרקעין. נבדק מה בדיוק רשום על שם בעלי הזכויות ומה מוצמד לנכס.
לאחר מכן נבדק המצב התכנוני והרישויי: תוכניות בניין עיר, היתרי בנייה, תשריטים, זכויות בנייה, שימושים מותרים והתאמת המצב הקיים להיתר.
בביקור בנכס נבחנים מאפייניו הפיזיים, מצבו, שטחו, חלוקתו, רמת הגמר, הקומה, כיווני האוויר, הנוף, החניה, המחסן ויתר הגורמים המשפיעים על השווי.
לבסוף נבחן השוק עצמו באמצעות עסקאות השוואה רלוונטיות, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות בין נכסי ההשוואה לבין הנכס הנישום.
השווי הוא התוצאה של כל המכלול הזה – לא של נתון אחד.
חריגות בנייה ורישום לא תואם
בהליכי גירושין קיימת לעיתים נטייה לומר: "אנחנו גרים כאן עשרים שנה, כך קנינו את הבית ואין שום בעיה".
מבחינה שמאית זה אינו מספיק.
תוספת בנייה שאינה תואמת היתר, חדר שנסגר, מרפסת שסופחה לדירה, מחסן שנעשה בו שימוש אחר או שטח שאינו תואם את הרישום יכולים להשפיע על השווי.
גם חניה או מחסן שהצדדים משתמשים בהם במשך שנים אינם בהכרח הצמדה הרשומה כחלק מהדירה.
לכן במסגרת השומה חשוב להפריד בין המצב הפיזי, המצב התכנוני והמצב המשפטי.
זו בדיוק אחת הסיבות ששווי נכס לצורך חלוקת רכוש אינו צריך להתבסס רק על "כמה נמכרה הדירה של השכן".
ומה לגבי זכויות בנייה והתחדשות עירונית?
בחיפה ובאזור הצפון קיימים לא מעט בניינים ושכונות שבהם קיימות תוכניות להתחדשות עירונית או פוטנציאל תכנוני אחר.
עצם קיומה של תוכנית, יוזמה של יזם או חתימות דיירים אינו אומר אוטומטית שיש להוסיף סכום מסוים לשווי הנכס.
צריך לבדוק באיזה שלב נמצא ההליך, אילו זכויות קיימות, מה מידת הוודאות למימושן וכיצד השוק מתייחס אליהן במועד השומה.
לעיתים הפוטנציאל כבר מגולם בעסקאות המבוצעות בסביבה ולעיתים מדובר בציפייה שעדיין אינה מצדיקה תוספת שווי מלאה.
התפקיד השמאי הוא לנתח את הנתונים ולא להמר עליהם.
האם כדאי לבחור שמאי אחד שמוסכם על שני הצדדים?
כאשר הדבר אפשרי, מינוי שמאי מוסכם יכול להיות פתרון יעיל מאוד.
השמאי אינו "השמאי של הבעל" או "השמאי של האישה". חוות הדעת צריכה להיות מקצועית ובלתי תלויה, והשווי אינו אמור להשתנות לפי זהות מזמין העבודה.
כאשר שני הצדדים מסכימים מראש על זהות השמאי ועל מטרת השומה, ניתן במקרים רבים לקבל בסיס מקצועי משותף שמצמצם מחלוקות ומאפשר להתמקד באופן חלוקת הרכוש במקום להתווכח על המספר עצמו.
במקרים שבהם כבר מתנהל הליך משפטי יש לפעול בהתאם להחלטות בית המשפט או בית הדין ובתיאום עם עורכי הדין.
האם שווי הנכס הוא הסכום שאחד מבני הזוג צריך לשלם לשני?
לא בהכרח.
שומת המקרקעין קובעת את שווי הזכויות בנכס בהתאם למטרת השומה.
יתרת משכנתא, חובות, איזון של נכסים אחרים, זכויות סוציאליות, תשלומי איזון ושאלות משפטיות נוספות עשויים להיות חלק מההתחשבנות הכוללת בין בני הזוג, אך אינם משנים כשלעצמם את שווי השוק של המקרקעין.
לכן חשוב להבחין בין שווי הנכס לבין הסכום הסופי שיעבור בין הצדדים במסגרת הסכם הגירושין.
אילו מסמכים כדאי להכין להערכת שווי נכס בגירושין?
ככל שקיימים, רצוי להכין נסח טאבו או אישור זכויות, הסכם רכישה, תשריט או תוכנית הדירה, היתר בנייה ומסמכים הנוגעים לתוספות או לשינויים שבוצעו בנכס. ככל שנדרש, שמאי המקרקעין יסייע באיתור ובהפקת מסמכים, תוכניות ונתונים הזמינים במאגרים ובמקורות מידע הפתוחים לציבור.
כאשר קיימת החלטה משפטית, הסכם ממון, טיוטת הסכם גירושין או הנחיה לגבי מועד השומה, חשוב להעביר גם אותם, ככל שהם רלוונטיים לעבודת השמאי.
אין צורך להמתין עד שכל המסמכים נמצאים בידכם. ניתן להתחיל בבדיקת התיק ולהגדיר לאחר מכן אילו מסמכים נוספים נדרשים.
הערכת שווי נכס בגירושין – כלי לקבלת החלטה ולא רק מספר
בעיניי, הערך של הערכת שווי נכס בגירושין אינו מסתכם בשורה האחרונה בדוח.
שומה טובה מאפשרת לשני הצדדים להבין מה הם באמת מחלקים.
היא עשויה לחשוף פער בין הרישום לבין המצב בפועל, חריגות או מגבלות, פוטנציאל תכנוני, זכויות שלא נלקחו בחשבון או נתון אחר שיש לו משמעות כלכלית.
ברגע שהעובדות והשווי מונחים על השולחן בצורה ברורה ומנומקת, ניתן לקבל החלטות על בסיס נתונים ולא על בסיס הערכות.
אני רואה חשיבות מיוחדת לכך דווקא בהליכי פרידה וגירושין, שבהם גם כך קיימת לא פעם רגישות וחוסר ודאות.
המטרה שלי כשמאי היא להשאיר את המחלוקת מחוץ לשומה ולהציג בפני הצדדים תמונה מקצועית, שקופה וברורה של הנכס ושל שוויו.
ארז עמרון – שמאי מקרקעין בחיפה והצפון
אני שמאי מקרקעין מוסמך, רשום בפנקס שמאי המקרקעין במשרד המשפטים וחבר בלשכת שמאי המקרקעין.
המשרד מבצע שומות מקרקעין לצורך גירושין, פירוק שיתוף, חלוקת עיזבונות, רכישה ומכירה, הליכים משפטיים ומטרות נוספות, תוך בחינת ההיבטים המשפטיים, התכנוניים, הרישויים והשמאיים של הנכס.
זקוקים להערכת שווי נכס במסגרת הליך גירושין או פירוק שיתוף? ניתן לפנות אליי לייעוץ ראשוני ולהבין מה נדרש במקרה הספציפי שלכם.
לייעוץ ראשוני חינם בנושא הערכת שווי נכס בגירושין ניתן ליצור עמי קשר בטלפון 050-7919787.
המידע במאמר הוא מידע כללי בתחום שמאות המקרקעין ואינו מהווה ייעוץ משפטי. בסוגיות הנוגעות לזכויות בין בני זוג, מועד הקרע, מיסוי והליך משפטי יש להיוועץ בעורך הדין המטפל.
