שמאי מקרקעין לגירושין ופירוק שיתוף – הערכת שווי לחלוקת רכוש
כאשר בני זוג נפרדים, שמאי מקרקעין לגירושין יכול לסייע בקביעת שווי דירת המגורים ונכסי המקרקעין כחלק מהסדרת חלוקת הרכוש. לפני שמחליטים אם אחד מבני הזוג ירכוש את חלקו של האחר, אם הנכס יימכר בשוק החופשי או כיצד להביא את שווי המקרקעין בחשבון במסגרת חלוקת הרכוש, צריך לדעת מהו שווי הנכס באופן מקצועי ומנומק.
תפקידו של שמאי המקרקעין אינו להחליט כיצד יחולק הרכוש בין בני הזוג ואינו לקבוע את זכויותיהם המשפטיות. תפקידי הוא להעריך את שווי זכויות המקרקעין למועד הנדרש ולהציג בפני הצדדים, עורכי הדין או הערכאה המשפטית תמונה שמאית ברורה ובלתי תלויה.
שמאי מקרקעין לגירושין – למה בכלל נדרשת שומה?
כאשר קיימת מחלוקת לגבי שווי הדירה, קשה להתקדם לחלוקת הרכוש. הערכה המבוססת על מחיר מבוקש של דירה אחרת, אתר אינטרנט או התרשמות של מתווך יכולה לתת אינדיקציה, אך אינה מחליפה שומת מקרקעין.
פער של אחוזים בודדים בשוויו של נכס ששווה מיליוני שקלים עשוי להשפיע באופן משמעותי על ההתחשבנות בין הצדדים.
שומה מקצועית יוצרת בסיס כלכלי משותף לדיון ומאפשרת להפריד בין המחלוקת האישית והמשפטית לבין שאלת שווי המקרקעין.
פירוק שיתוף ואיזון משאבים – חשוב להבחין בין המושגים
בהליכי גירושין נעשה לעיתים שימוש במונחים "פירוק שיתוף" ו"איזון משאבים" כאילו מדובר באותו דבר, אך מבחינה משפטית מדובר במנגנונים שונים.
פירוק שיתוף עוסק בסיום הבעלות המשותפת במקרקעין. איזון משאבים עוסק בהתחשבנות הרכוש הכוללת בין בני הזוג, שיכולה לכלול לצד נכסי מקרקעין גם נכסים וזכויות נוספים.
הסדר איזון המשאבים מוסדר בחוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג–1973.
מבחינה שמאית, כאשר נכס מקרקעין מהווה חלק מההתחשבנות, יש צורך לקבוע את שוויו בהתאם למטרת השומה ולמועד הקובע שנמסר לשמאי.
ההכרעה באשר לזכויות הצדדים, לאופן החלוקה ולדרך ביצוע פירוק השיתוף היא משפטית ואינה תפקידו של שמאי המקרקעין.
באילו מצבים אני מבצע הערכת שווי במסגרת גירושין?
אחד המצבים הנפוצים הוא כאשר אחד מבני הזוג מבקש להישאר בדירת המגורים ולרכוש את זכויותיו של בן הזוג האחר. במקרה כזה נדרש בסיס מקצועי לקביעת שווי הנכס שעל פיו ניתן יהיה לקיים את ההתחשבנות בין הצדדים.
שומה יכולה להידרש גם כאשר הצדדים מתכוונים למכור את הנכס בשוק החופשי ורוצים להבין את שוויו לפני קביעת מחיר או קבלת החלטה.
במקרים אחרים השומה נערכת במסגרת גישור, משא ומתן בין עורכי הדין, הכנת הסכם גירושין או בהתאם להחלטה במסגרת הליך משפטי.
כאשר קיימים מספר נכסי מקרקעין, כגון דירת מגורים, נכס מסחרי, דירה נוספת או זכויות במגרש, ניתן להעריך כל אחד מהם בהתאם למטרת השומה ולנתונים הרלוונטיים.
מה קורה כאשר אחד מבני הזוג רוצה לרכוש את חלקו של האחר?
זהו אחד המצבים שבהם חשיבותה של הערכת שווי מקצועית ברורה במיוחד.
ראשית יש לקבוע את שווי זכויות המקרקעין. לאחר מכן ניתן להשתמש בשווי שנקבע כחלק מההתחשבנות בין הצדדים בהתאם להסכמות ביניהם או להנחיות המשפטיות שקיבלו.
חשוב להבחין בין שווי הנכס לבין הסכום הסופי שאחד הצדדים יעביר לאחר. יתרת משכנתא, נכסים אחרים, חובות, זכויות סוציאליות ותשלומי איזון עשויים להיות חלק מההתחשבנות הכוללת, אך אינם כשלעצמם משנים את שווי השוק של המקרקעין.
שמאי מקרקעין לגירושין – שמאי מוסכם על שני הצדדים
כאשר ניתן להגיע להסכמה על זהות השמאי, מינוי שמאי אחד המקובל על שני הצדדים יכול ליצור בסיס מקצועי משותף ולהפחית מחלוקת נוספת סביב שאלת השווי.
השמאי אינו "השמאי של הבעל" או "השמאי של האישה". חוות הדעת צריכה להיות מקצועית, מנומקת ובלתי תלויה בזהות מזמין העבודה.
כאשר כבר מתנהל הליך משפטי או כאשר קיימת החלטה בעניין אופן מינוי השמאי, יש כמובן לפעול בהתאם להחלטות הערכאה ובתיאום עם עורכי הדין המטפלים.
מועד השומה – נושא שחשוב להגדיר מראש
בהליכי גירושין עשויה להידרש הערכת שווי למועד הנוכחי ולעיתים למועד מוקדם יותר.
השמאי אינו קובע את "מועד הקרע" בין בני הזוג. מדובר בשאלה משפטית. השמאי מבצע את הערכת השווי למועד הקובע שנמסר לו על ידי הצדדים, עורכי הדין או הערכאה המשפטית.
כאשר נדרשת שומה למועד היסטורי, יש לבחון את שוק המקרקעין ואת הנתונים שהיו רלוונטיים באותה נקודת זמן ולא להשליך באופן אוטומטי את מצב השוק של היום על העבר.
מה בודק שמאי מקרקעין לגירושין במסגרת השומה?
הערכת השווי אינה מסתכמת בביקור בנכס ובהשוואה למחיר של דירה סמוכה.
בהתאם לנכס נבדקים הרישום והזכויות, נסח טאבו או אישור זכויות, תשריטים והצמדות כגון חניה ומחסן. נבחנים המצב התכנוני והרישויי, היתרי הבנייה, התאמת המצב הקיים להיתר וזכויות בנייה רלוונטיות.
בביקור בנכס נבחנים מאפייניו הפיזיים והשמאיים, ובהם שטח, קומה, מעלית, חניה, מחסן, נוף, כיווני אוויר, רמת גמר ומצב תחזוקתי.
לבסוף נבחן השוק באמצעות עסקאות השוואה רלוונטיות שבוצעו בפועל, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות בין נכסי ההשוואה לבין הנכס הנישום.
השווי הוא תוצאה של מכלול הנתונים ולא של נתון יחיד.
חריגות בנייה, חניה ומחסן יכולים להשפיע על השווי
בהליכי חלוקת רכוש חשוב במיוחד להבין מה בדיוק עומד לחלוקה.
חניה שבה משתמשים בני הזוג במשך שנים אינה בהכרח הצמדה הרשומה כחלק מהדירה. מחסן קיים אינו בהכרח חלק מהזכויות הרשומות. גם תוספת בנייה או סגירת מרפסת עשויות להיראות כחלק טבעי מהדירה, אך מצבן התכנוני והרישויי עשוי להיות שונה.
לכן במסגרת השומה אני מקפיד להבחין בין המצב הפיזי של הנכס, המצב התכנוני והרישויי והזכויות המשפטיות הרשומות.
ומה אם הצדדים כבר נמצאים בהליך משפטי?
שומת מקרקעין יכולה להיערך גם כאשר כבר מתקיים הליך בבית המשפט או בבית הדין, אולם מטרת השומה, המועד הקובע ואופן מינוי השמאי צריכים להיות ברורים.
כאשר קיימת החלטה שיפוטית או הנחיות מטעם עורכי הדין, חשוב להעביר אותן לשמאי בתחילת העבודה כדי שחוות הדעת תיערך בהתאם למטרה שלשמה הוזמנה.
השמאי אינו מחליף את עורך הדין ואינו מכריע בשאלות משפטיות הנוגעות לבעלות, לזכויות בין בני הזוג או לאופן חלוקת הרכוש.
להרחבה בנושא הערכת שווי נכס בגירושין
במאמר המקצועי הערכת שווי נכס בגירושין – שמאות מקרקעין לחלוקת רכוש ניתן לקרוא בהרחבה על מועד השומה, בדיקות רישום ורישוי, זכויות בנייה, התחדשות עירונית והמסמכים שכדאי להכין לקראת השומה.
ארז עמרון – שמאי מקרקעין בחיפה, קריות והצפון
אני שמאי מקרקעין מוסמך, רשום בפנקס שמאי המקרקעין במשרד המשפטים וחבר בלשכת שמאי המקרקעין.
אני מבצע הערכות שווי במסגרת גירושין ופירוק שיתוף, הן בהזמנה משותפת של הצדדים והן בהתאם למטרת השומה ולהליך שבו היא נדרשת, תוך שמירה על עצמאות מקצועית ובחינה מלאה של הזכויות, הרישום, התכנון והרישוי.
אם אתם נמצאים בהליך פרידה או גירושין וזקוקים להערכת שווי של דירה או נכס מקרקעין, ניתן לפנות אליי לייעוץ ראשוני חינם ולהבין מה נדרש במקרה הספציפי.
לייעוץ בנושא שמאות מקרקעין בגירושין ופירוק שיתוף ניתן ליצור עמי קשר בטלפון 050-7919787.
המידע בעמוד הוא מידע כללי בתחום שמאות המקרקעין ואינו מהווה ייעוץ משפטי. שאלות הנוגעות לזכויות בין בני זוג, פירוק שיתוף, איזון משאבים, מועד הקרע ואופן ניהול ההליך יש לברר עם עורך הדין המטפל.
