שמאות מוקדמת לפני רכישת נכס – מה חשוב לבדוק לפני חתימה?
שמאות מוקדמת לפני רכישת נכס יכולה לסייע בקבלת החלטה מושכלת באחת העסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע. דווקא משום כך, מחיר העסקה אינו הנתון היחיד שצריך לבחון לפני שמתחייבים. שווי הנכס, הזכויות הרשומות, המצב התכנוני והרישויי, אי התאמות בנכס ונתוני השוק עשויים להשפיע על ההחלטה ועל המחיר הראוי מבחינת הרוכש.
במאמר זה אני משתמש במונח שמאות מוקדמת כדי לתאר הערכת שווי ובדיקות שמאיות המבוצעות לפני שהרוכש מקבל החלטה סופית ולפני התחייבות חוזית. המטרה אינה להחליף את עורך הדין או את הבדיקה ההנדסית אלא להוסיף לעסקה את נקודת המבט של שמאי המקרקעין.
למה לבצע שמאות מוקדמת לפני רכישת נכס?
רוכש שמגיע לנכס נחשף בדרך כלל למחיר המבוקש, למצבו החזותי של הנכס ולמידע שמציג המוכר או המתווך. הנתונים האלה חשובים, אך הם אינם בהכרח מספרים את כל הסיפור.
שמאות מוקדמת מאפשרת לבחון האם המחיר המבוקש מתיישב עם נתוני השוק ועם מאפייני הנכס עצמו. בנוסף, במהלך העבודה עשויים להתגלות נתונים תכנוניים, רישומיים או פיזיים שיש להם משמעות כלכלית ושראוי להכיר לפני קבלת החלטה.
פער של אחוזים בודדים בשוויו של נכס ששווה מיליוני שקלים עשוי להיות משמעותי מאוד. לכן עדיף לקבל את המידע לפני ההתחייבות ולא לאחר שהעסקה כבר נחתמה.
מחיר מבוקש אינו בהכרח שווי שוק
מחיר מבוקש הוא המחיר שהמוכר מבקש לקבל. שווי שוק הוא אומדן מקצועי הנקבע לאחר בחינת מאפייני הנכס, הזכויות, המצב התכנוני והרישויי ועסקאות השוואה רלוונטיות שבוצעו בשוק.
שני המספרים יכולים להיות דומים, אך הם אינם חייבים להיות זהים. שוק פעיל, מיעוט נכסים באזור, מצב מיוחד של המוכר או הרוכש ותנאי משא ומתן עשויים להשפיע על המחיר שנקבע בעסקה.
השומה אינה קובעת לרוכש באיזה מחיר מותר לו לקנות. היא נותנת לו נקודת ייחוס מקצועית ומאפשרת לו להבין את היחס בין המחיר המבוקש לבין השווי שנמצא בבדיקה.
מה בודק שמאי מקרקעין לפני רכישה?
הבדיקה משתנה בהתאם לסוג הנכס ולמטרת השומה, אך בדרך כלל היא משלבת מספר רבדים.
רישום וזכויות
נבדקים מסמכי הרישום הרלוונטיים לנכס, כגון נסח טאבו, אישור זכויות או מסמכים אחרים בהתאם לאופן שבו הזכויות רשומות. נבחנים בין היתר פרטי הנכס, בעלי הזכויות והצמדות כגון חניה או מחסן ככל שקיימות.
חשוב להדגיש כי הבחינה השמאית של מסמכי הרישום אינה מחליפה את הבדיקות המשפטיות שמבצע עורך הדין של הרוכש.
תכנון ורישוי
נבחנים התכניות החלות על המקרקעין, הייעוד התכנוני, זכויות בנייה רלוונטיות והמידע הקיים בתיק הבניין ובמסמכי הרישוי ככל שניתן לאתרם.
בדירה או בבית בנוי חשוב לבחון את ההתאמה בין המצב הקיים לבין ההיתר והתשריטים. תוספת חדר, סגירת מרפסת, מחסן, חניה או שימוש בשטח מסוים אינם בהכרח מעידים שהמצב הקיים תואם את המצב המאושר או את הזכויות הרשומות.
מאפייני הנכס והסביבה
בביקור בנכס נבחנים המאפיינים המשפיעים על השווי, ובהם שטח, קומה, מעלית, חניה, מחסן, כיווני אוויר, נוף, רמת גמר, מצב תחזוקתי ומאפייני הסביבה.
ביקור שמאי אינו בדק בית הנדסי. כאשר נדרשת בדיקה של ליקויי בנייה, רטיבות, מערכות, קונסטרוקציה או איכות ביצוע יש להיעזר בבעל המקצוע המתאים.
עסקאות השוואה ונתוני השוק
השמאי בוחן עסקאות רלוונטיות שבוצעו בפועל ומבצע התאמות בין נכסי ההשוואה לבין הנכס הנבדק. לא כל עסקה בבניין או ברחוב מתאימה באופן אוטומטי להשוואה.
קומה, שטח, מצב פיזי, חניה, מחסן, נוף, זכויות, מועד העסקה ומאפיינים נוספים עשויים להסביר פערי שווי גם בין דירות שנראות לכאורה דומות.
אי התאמות בין המצב הקיים לבין ההיתר או הרישום
אחד הנושאים שחשוב לזהות לפני רכישה הוא פער בין מה שהרוכש רואה בשטח לבין המסמכים.
לדוגמה, חניה שבה משתמש המוכר במשך שנים אינה בהכרח חניה הצמודה לדירה ברישום. מחסן המצוי בסמוך לדירה אינו בהכרח חלק מהזכויות הנמכרות. שטח שנבנה או נסגר בפועל אינו בהכרח מופיע בהיתר הבנייה.
לא כל אי התאמה מביאה בהכרח לאותה מסקנה או לאותה השפעה על השווי. משמעותה נבחנת בהתאם לנסיבות, למסמכים ולמאפייני הנכס. עם זאת, הרוכש צריך לדעת על קיומה לפני שהוא מחליט כיצד להתקדם.
זכויות בנייה ופוטנציאל תכנוני – לא כל פוטנציאל שווה כסף
לעיתים נכס משווק תוך הדגשת זכויות בנייה, תכנית עתידית או אפשרות להתחדשות עירונית. מידע כזה עשוי להשפיע על השווי, אך חשוב להבחין בין זכות קיימת ומבוססת לבין אפשרות תכנונית שעדיין אינה ודאית.
שמאי מקרקעין בוחן את המצב התכנוני ואת רמת הוודאות של הפוטנציאל. עצם העובדה שקיימת יוזמה, תכנית בהליך או שיח על התחדשות עירונית אינה אומרת שניתן לייחס לנכס באופן אוטומטי את מלוא השווי של התוצאה העתידית.
מתי נכון להזמין שמאות מוקדמת?
ככל שניתן, הזמן הנכון הוא לפני התחייבות חוזית ולפני שהרוכש מאבד את האפשרות להשתמש בממצאי הבדיקה בקבלת ההחלטה ובמשא ומתן.
לעיתים פונים לשמאי רק לאחר שכבר סוכם המחיר ולעיתים אף לאחר חתימת הסכם. במצב כזה חלק מהערך של הבדיקה המוקדמת כבר אבד.
בעסקה משמעותית רצוי לתאם בין עבודת השמאי לבין הבדיקות שמבצע עורך הדין ולפי הצורך גם בעלי מקצוע נוספים, כך שכל אחד מהם בוחן את התחום שבאחריותו.
שמאות מוקדמת ושמאות הבנק אינן אותו דבר
רוכשים רבים מניחים שאפשר להמתין לשמאי שיישלח מטעם הבנק במסגרת המשכנתא. אלא ששומת הבנק נערכת לצורך מוגדר של הגוף המממן והיא אינה בהכרח תחליף לשומה שהרוכש מזמין מטעמו לפני קבלת ההחלטה.
הערכת שמאי שהבנק דורש משמשת, בין היתר, לקביעת שיעור המימון ביחס לשווי הנכס. לכן פער בין מחיר העסקה לבין השווי שעליו מסתמך הבנק עשוי להשפיע על מבנה המימון ועל ההון העצמי שהרוכש יידרש להעמיד.
מי שמעוניין להשתמש בשומה ככלי לקבלת החלטה צריך לקבל את המידע בשלב שבו עדיין ניתן לפעול על פיו.
האם שמאות מוקדמת יכולה לחסוך כסף?
המטרה של השומה אינה "להוריד מחיר" בכל עסקה. לעיתים הבדיקה דווקא מאשרת שהמחיר המבוקש נמצא בטווח סביר ביחס לשוק.
במקרים אחרים ממצאי השומה עשויים לסייע במשא ומתן, להציף נתון שלא הובא בחשבון במחיר או לגרום לרוכש לבחון מחדש את העסקה.
הערך המרכזי הוא היכולת לקבל החלטה על בסיס מידע מקצועי ולא רק על בסיס מחיר מבוקש, תחושת בטן או התרשמות ראשונית מהנכס.
שמאות מוקדמת אינה תחליף לעורך דין או לבדק בית
בעסקת רכישה קיימים מספר תחומי בדיקה שמשלימים זה את זה.
עורך הדין מטפל בהיבטים המשפטיים והחוזיים של העסקה. בעל מקצוע הנדסי בוחן ליקויים ומצב הנדסי כאשר בדיקה כזו נדרשת. שמאי המקרקעין מתמקד בשווי הנכס ובהיבטים הרישומיים, התכנוניים, הרישויים והפיזיים שיש להם משמעות שמאית.
העבודה המשולבת של בעלי המקצוע מאפשרת לרוכש לקבל תמונה רחבה יותר לפני שהוא מתחייב לעסקה.
הערכת שווי נכס לפני רכישה או מכירה
מי שנמצא לפני עסקת מקרקעין יכול לקרוא גם על השירות הערכת שווי נכס לפני רכישה או מכירה, הכולל פירוט נוסף על הערכת שווי השוק, הבדיקות המתבצעות במסגרת השומה והאופן שבו חוות הדעת יכולה לסייע בקבלת החלטה.
ארז עמרון – שמאי מקרקעין בחיפה, קריות והצפון
אני שמאי מקרקעין מוסמך, רשום בפנקס שמאי המקרקעין במשרד המשפטים וחבר בלשכת שמאי המקרקעין.
אני מבצע שמאות מוקדמת והערכות שווי לפני רכישת נכסים בחיפה, קריות והצפון, תוך בחינת נתוני השוק, הזכויות, התכנון והרישוי ומאפייני הנכס הרלוונטיים לשווי.
אם אתם נמצאים לפני רכישת נכס ורוצים לקבל תמונה שמאית מקצועית לפני קבלת ההחלטה, ניתן לפנות אליי לייעוץ ראשוני חינם ולהבין אילו בדיקות נדרשות במקרה הספציפי.
לייעוץ בנושא הערכת שווי לפני רכישת נכס ניתן ליצור עמי קשר בטלפון 050-7919787.
המידע בעמוד הוא מידע כללי בתחום שמאות המקרקעין ואינו מהווה ייעוץ משפטי, תכנוני או הנדסי. היקף הבדיקות הנדרש בכל עסקה נקבע בהתאם לנכס, למטרת השומה ולנסיבות המקרה.
