אומדן דמי שכירות ראויים
"דמי שכירות נאותים" מתייחסים להערכת ההכנסה משכירות שנכס צפוי להניב בשוק שכירות הוגן ותחרותי.
זהו שיקול מרכזי בעת קביעת השווי של נכסים מניבים, כגון נדל"ן מסחרי, נכסים להשכרה למגורים או נכסים להשקעה. שמאי המקרקעין משתמש בדמי שכירות ראויים כגורם חשוב להערכת שווי נכס. גישת "היוון הכנסות"1 כוללת הערכת שווי של נכס על סמך זרם ההכנסה הפוטנציאלי שלו. הרעיון הוא שהערך של נכס מניב קשור קשר הדוק להכנסה שהוא יכול לייצר.
על מנת לקבוע דמי שכירות ראויים, השמאי מביא בחשבון שיקולים שונים להלן:
- נכסים דומים: השמאי יבחן נכסים דומים באותו שוק אשר הושכרו לאחרונה כחלק מבחינה זו ייעזר השמאי במקורות מידע כגון: רשימות השכרות, חברות ניהול נכסים או דוחות על שוק השכירות, חוזי שכירות הקיימים בידיו ו/או אשר קיימים בידי קולגות למקצוע על מנת לאסוף מידע על תעריפי דמי השכירות הראויים בשוק.
- תנאי שוק: השמאי ינתח את תנאי שוק השכירות הנוכחיים, לרבות שיעורי פנויות, דינמיקה של ביקוש והיצע ומגמות שכירות. מידע זה משמש את השמאי להעריך את רמת התחרות ולקבוע את שכר הדירה המתאים שהשוכרים יהיו מוכנים לשלם.
- מאפייני הנכס: השמאי מתחשב במאפיינים הספציפיים של הנכס הנדון, כגון מיקומו, גודלו, מתקניו, מצבו וכל מאפיין ייחודי אשר עלול למשוך או להרתיע שוכרים פוטנציאלים. גורמים אלו יכולים להשפיע על שכר הדירה הראוי וכנגזרת מכך ישפיעו על השווי.
שמאים שואפים להעריך את דמי השכירות הראויים בשוק שהנכס הנדון יכול היה לדרוש לו היה מוצע להשכרה בתנאי השוק הנוכחיים, שכר דירה משוער זה משמש לחישוב ההכנסה הפוטנציאלית של הנכס, אשר לאחר מכן מהוון כדי להגיע לשווי משוער באמצעות גישת היוון הכנסות.
הדיוק של הערכת דמי השכירות הראויים הינו חיוני להסקת הערכת שווי נכס אמינה על ידי שמאי המקרקעין.
