בדיקת רישוי וקניין לפני רכישת דירה – מה חשוב לבדוק לפני חתימה על חוזה?
בדיקת רישוי וקניין היא אחת הבדיקות החשובות שכדאי לבצע לפני רכישת דירה. רכישת נכס היא בדרך כלל אחת העסקאות הגדולות שאדם מבצע בחייו, ולמרות זאת לא מעט רוכשים מתקדמים לטיוטת חוזה לאחר שבדקו את המחיר, המיקום ומצב הדירה – מבלי לבדוק לעומק האם הנכס שקיים בפועל תואם להיתר הבנייה ולמסמכי הזכויות.
מטרת הבדיקה היא לענות על שאלה פשוטה אך מהותית: האם הדירה שמציגים לרוכש היא גם הדירה שאושרה מבחינה תכנונית וגם הנכס הרשום מבחינה קניינית.
במילים פשוטות: לפני חתימה על חוזה כדאי לוודא שמה שרואים בנכס, מה שמותר לפי היתר הבנייה ומה שרשום במסמכי הזכויות – מספרים את אותו הסיפור.
מהי בדיקת רישוי וקניין?
בדיקת רישוי וקניין היא בדיקה מקצועית של הנכס ללא קביעת שווי, שמטרתה לבחון את ההתאמה בין המצב הפיזי בפועל לבין מסמכי הרישוי ומסמכי הזכויות.
הבדיקה עשויה לכלול, בהתאם לסוג הנכס ולמטרת ההזמנה:
- ביקור בנכס ובחינת המצב הפיזי.
- בדיקת היתר הבנייה והתכניות המאושרות.
- השוואה בין המצב הקיים בפועל לבין תכניות היתר הבנייה.
- בדיקת נסח טאבו או אישור זכויות.
- בדיקת צו ותשריט בית משותף.
- בדיקת תקנון הבית המשותף.
- בדיקת חניה, מחסן, חצר, גג והצמדות אחרות.
- בדיקת תוספות בנייה ושינויים שבוצעו במהלך השנים.
- בדיקת שימושים בפועל ביחס לשימוש שאושר בהיתר.
- איתור פערים בין מצב הרישוי, מצב הזכויות והמצב הפיזי של הנכס.
לשירות המלא ניתן לעבור לעמוד בדיקת רישוי וקניין לפני רכישת נכס – ללא קביעת שווי.
למה בדיקת רישוי וקניין חשובה לפני חתימה על חוזה?
חוזה רכישה מגדיר את הנכס שהקונה מתחייב לרכוש, אך לא ניתן ללמוד מנסח הטאבו בלבד אם הדירה בנויה בהתאם להיתר, אם מחסן צורף אליה, אם יחידה פוצלה, אם שטח מסוים משמש בפועל באופן שונה מהשימוש שאושר או אם חניה שהוצגה לרוכש אכן מזוהה באופן ברור במסמכי הבית המשותף.
כאשר הבדיקה מתבצעת לפני חתימה, ניתן להעביר את הממצאים לעורך הדין המטפל בעסקה ולאפשר לו לבחון את משמעותם במסגרת המשא ומתן והסכם המכר.
המטרה אינה לחפש בעיות בכל מחיר. לעיתים הבדיקה מאשרת שהנכס תואם למסמכים, לעיתים מתגלה אי־התאמה קטנה שאינה מהותית ובמקרים אחרים מתגלים פערים שראוי להבין לעומק לפני קבלת החלטה כלכלית משמעותית.
למה נסח טאבו לבדו אינו מספיק?
נסח טאבו הוא מסמך חשוב מאוד, אך הוא אינו מספר בהכרח את כל הסיפור של הנכס.
הנסח יכול ללמד מי בעלי הזכויות, מה שטח היחידה הרשום, מה חלקה ברכוש המשותף ואילו הערות רשומות עליה. אולם הוא אינו מלמד לבדו האם הדירה כפי שהיא בנויה כיום תואמת להיתר הבנייה.
מצד שני, גם העובדה שתוספת בנייה אושרה בהיתר אינה מבטיחה שמסמכי הבית המשותף תוקנו כך שישקפו אותה.
בבדיקות מקצועיות ניתן למצוא, לדוגמה, תוספות בנייה שאושרו כדין אך טרם עודכנו במסמכי הבית המשותף, לצד מקרים שבהם קיימים שטחים בנויים שלא נמצאה לגביהם התאמה להיתר או לתכנית מאושרת.
שלושה מצבים שצריכים להתאים זה לזה
בדיקת נכס לפני רכישה צריכה להבחין בין שלושה רבדים שונים:
- המצב הפיזי – מה קיים בנכס בפועל ביום הבדיקה.
- המצב הרישויי – מה אושר בהיתר הבנייה ובתכניות המאושרות.
- המצב הקנייני – מה רשום ושייך לדירה מבחינת הזכויות וההצמדות.
פער בין אחד מהרבדים האלה לאחר יכול להיות זניח, אך הוא יכול גם להיות משמעותי מאוד לעסקה.
אילו אי־התאמות אפשר לגלות?
אי־התאמות אינן מוגבלות רק ל"חריגות בנייה" במובן המקובל.
במסגרת בדיקת רישוי וקניין ניתן להיתקל, בין היתר, בסגירת שטחים פתוחים, צירוף מחסן לדירה, שינוי שימוש של שטח שירות למגורים, פיצול דירה ליחידות נפרדות, תוספות בנייה שאינן מופיעות בהיתר או שימוש מסחרי בשטח שאושר כמחסן.
במקרים אחרים אין כלל בעיית רישוי והסוגיה היא דווקא קניינית – למשל חניה שמוצגת כחלק מהעסקה אך מסמכי הבית המשותף אינם מזהים באופן חד־משמעי איזו חניה שייכת לדירה.
חניה, מחסן והצמדות – האם מה שמציגים לכם באמת שייך לדירה?
רוכשים רבים מסתכלים על חניה, מחסן, חצר או גג כחלק טבעי מהנכס שהוצג להם. מבחינה מקצועית חשוב לבדוק גם האם קיימת התאמה למסמכי הזכויות.
בבית משותף ניתן לבדוק את צו הבית המשותף, התשריט והתקנון ולהשוות אותם למצב שמוצג בשטח.
משרד המשפטים מאפשר להזמין את מסמכי תיק הבית המשותף הכוללים בין היתר את צו הרישום, התקנון ותשריט הבית המשותף.
ניתן לעיין בשירות הרשמי של הזמנת מסמכי בית משותף – משרד המשפטים.
מה קורה כאשר הבנייה חוקית אבל הרישום עדיין לא עודכן?
גם מצב כזה קיים בפועל.
תוספת בנייה יכולה להיות מאושרת בהיתר ואף להיות קיימת בנכס במשך שנים, אך מסמכי הבית המשותף עדיין להציג את המצב שקדם לתוספת.
כלומר, העובדה שלא קיימת חריגת בנייה אינה מסיימת בהכרח את הבדיקה. יש לבחון גם אם המצב הקנייני משקף את הנכס כפי שהוא קיים כיום.
בדיקת שטח הדירה – נקודה שיכולה להיות משמעותית מאוד
סוגיה נוספת שעשויה להתעורר לפני עסקה היא שאלת שטח הדירה.
כאשר קיים ספק לגבי השטח שמוצג על ידי המוכר או כאשר עולה אי־התאמה בין התכנית לבין הנכס בפועל, ניתן במסגרת הבדיקה לבצע מדידה פיזית מדגמית והתאמה גרפית לתכניות במטרה לזהות פערים המחייבים בירור.
פער של מספר מטרים עשוי להיראות קטן, אך בנכסים שבהם השווי למ"ר גבוה מדובר לעיתים בהפרש כלכלי משמעותי מאוד.
עם זאת, חשוב להבחין בין איתור פער לבין קביעת שטח מדויק. מדידה המתבצעת במסגרת בדיקת רישוי וקניין אינה מדידה לצורכי רישום ואינה מחליפה עבודת מודד מוסמך. כאשר נדרש שטח מדויק ומחייב, קביעת גבולות או מדידה לצורך רישום יש לפנות למודד מוסמך.
תפקיד שמאי המקרקעין בהקשר זה הוא לבחון את ההתאמה למסמכים, לזהות פערים ולהצביע על מקום שבו נדרש בירור מקצועי נוסף.
בדיקה מקצועית אינה מחפשת בעיה בכל מחיר
המטרה בבדיקה אינה למצוא חריגה בכל נכס.
יש נכסים שבהם המצב בפועל תואם למסמכים. לעיתים מתגלה שינוי קטן שאינו מהותי ולעיתים מתגלה פער משמעותי שראוי לברר לפני שמתחייבים לעסקה.
הערך של הבדיקה הוא לדעת את המצב האמיתי לפני החתימה ולא לגלות אותו לאחר רכישת הנכס.
בדיקת רישוי וקניין לפי תקן 20
הוועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין פרסמה את תקן 20.0 – פירוט נדרש בדו"ח לבדיקה של נכס מקרקעין שאינה כוללת הערכת שווי.
התקן עוסק בדו"ח ללא הערכת שווי ומתייחס לבחינת מאפייני הנכס, לרבות ההיבטים הפיזיים, התכנוניים־רישויים ומצב הזכויות המשפטיות בהתאם למטרת הבדיקה.
בדברי ההסבר לתקן מוזכרת גם בדיקת נכס לצורך רכישה או מכירה כאחת הדוגמאות לשימוש בדו"ח מסוג זה.
ניתן לעיין בתקן 20 הרשמי – מועצת שמאי המקרקעין, משרד המשפטים.
גם הרשויות ממליצות לבדוק התאמה לפני רכישה
במדריך העירוני לרכישת נכס של עיריית תל אביב-יפו מודגש שלפני רכישת נכס חשוב לבדוק אם קיים היתר בנייה ואם קיימת התאמה בין ההיתר לבין השטח והשימוש הקיימים בפועל.
המדריך מפנה בין היתר לבדיקת היתר הבנייה, התכנית החתומה ומסמכים מתיק הבניין.
ניתן לקרוא את המדריך העירוני לרכישת נכס – עיריית תל אביב-יפו.
למה כדאי לבצע את הבדיקה לפני חתימת החוזה?
הזמן הטוב ביותר לגלות בעיה בנכס הוא כאשר עדיין ניתן לשאול שאלות, לקבל מסמכים ולהכניס את הממצאים לשיקולי העסקה.
כאשר הבדיקה מתבצעת בשלב שלפני החתימה ניתן להעביר את הממצאים לעורך הדין המטפל בעסקה. עורך הדין יכול לבחון את המשמעות המשפטית שלהם ולהחליט כיצד יש להתייחס אליהם במסגרת המשא ומתן והסכם המכר.
לעיתים נדרש רק מסמך נוסף. לעיתים נדרשת הבהרה של המוכר. במקרים אחרים ייתכן צורך בהסדרה, בשינוי תנאי העסקה או בבדיקה נוספת של בעל מקצוע מתאים.
בדיקת רישוי וקניין אינה מחליפה בדיקה משפטית
בדיקת שמאי המקרקעין והבדיקה המשפטית של עורך הדין משלימות זו את זו אך אינן מחליפות זו את זו.
עורך הדין מטפל בזכויות ובהיבטים המשפטיים של העסקה, במסמכים המשפטיים ובהסכם המכר.
שמאי המקרקעין בוחן את הנכס, את מסמכי הרישוי, את מסמכי הבית המשותף ואת ההתאמה ביניהם ומציג את הממצאים המקצועיים בתחום בדיקתו.
כאשר שתי הבדיקות נעשות לפני חתימת החוזה, הרוכש ועורך הדין מקבלים תמונה מלאה יותר של הנכס ושל הסוגיות שצריך לפתור לפני ההתחייבות.
בדיקת רישוי וקניין או שומת מקרקעין מלאה?
בדיקת רישוי וקניין אינה כוללת קביעת שווי.
כאשר השאלה היא האם המחיר המבוקש עבור הנכס תואם את שווי השוק או כאשר נדרש לשקלל את השפעתם של מאפייני הנכס על שוויו, ניתן להזמין הערכת שווי נכס לפני רכישה או מכירה.
להרחבה על בדיקות שכדאי לבצע בשלבים המוקדמים של עסקת רכישה ניתן לקרוא גם את המאמר שמאות מוקדמת לפני רכישת נכס – מה חשוב לבדוק לפני חתימה?.
בדיקת רישוי וקניין בחיפה, קריות והצפון
ארז עמרון, שמאי מקרקעין, מבצע בדיקות רישוי וקניין לפני רכישת נכסים בחיפה, קריות והצפון, לרבות בדיקת התאמה להיתר בנייה, מסמכי בית משותף, חניות ומחסנים, תוספות בנייה, שימושים בפועל והבדלים בין המצב הפיזי למסמכי הנכס.
אם אתם עומדים לרכוש נכס או מייצגים רוכש בעסקת מקרקעין, ניתן ליצור עמי קשר בטלפון 050-7919787 ולבחון האם נדרשת בדיקת רישוי וקניין לפני חתימת החוזה.
המידע במאמר הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת של אדריכל רישוי או מדידה של מודד מוסמך. היקף הבדיקה בכל נכס נקבע בהתאם למטרת ההזמנה ולמסמכים הרלוונטיים.
