הערכת שווי נכס לפני רכישה או מכירה
רכישה או מכירה של נכס היא בדרך כלל אחת העסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר שמבצע אדם. הערכת שווי נכס לפני קבלת החלטה מאפשרת להבין מהו שווי השוק של הנכס ומהם הנתונים שעשויים להשפיע עליו – לפני שחותמים על עסקה או קובעים מחיר למכירה.
מחיר מבוקש אינו בהכרח שווי שוק, וגם מחיר שסוכם בין קונה למוכר אינו בהכרח משקף את מלוא הנתונים המשפיעים על הנכס. הערכת שווי נכס מקצועית מאפשרת לבחון את הנכס, את הזכויות שבו ואת השוק שבו הוא נמצא ולהגיע לאומדן שווי המבוסס על נתונים ולא על תחושות.
מטרת השומה אינה לומר ללקוח אם לקנות או למכור. תפקידי כשמאי מקרקעין הוא להציג בפניו תמונה מקצועית, ברורה ומנומקת של הנכס ושל שוויו, על מנת שיוכל לקבל החלטה כאשר כל המידע נמצא לפניו.
מהו שווי שוק של נכס?
באופן כללי, שווי שוק מבטא את הסכום שבו ניתן לצפות כי זכויות בנכס יימכרו בין קונה מרצון למוכר מרצון, בעסקה רצונית, ללא אילוץ ולאחר חשיפה סבירה לשוק, כאשר שני הצדדים פועלים בידיעה ובשיקול דעת.
להגדרה המקצועית ניתן לעיין גם במילון המונחים של מועצת שמאי המקרקעין.
המשמעות פשוטה: שווי שוק אינו המחיר שהמוכר היה רוצה לקבל, וגם אינו בהכרח המחיר שקונה מסוים מוכן לשלם.
שומת מקרקעין בוחנת את הנכס בתוך השוק שבו הוא נסחר, תוך התייחסות לעסקאות שבוצעו בפועל ולמאפיינים הספציפיים של הנכס הנישום.
הערכת שווי נכס לפני רכישה
כאשר אני מלווה רוכש לפני עסקה, השאלה הראשונה היא בדרך כלל: "האם המחיר שמבקשים ממני הגיוני?"
זו שאלה חשובה, אבל היא אינה היחידה.
לפני רכישת נכס צריך להבין מה בדיוק קונים. לעיתים הנכס המוצג לרוכש שונה במידה מסוימת מהזכויות הרשומות, מהיתר הבנייה או מהתשריט. חניה שנמצאת בשימוש במשך שנים אינה בהכרח חניה הצמודה לדירה; מחסן קיים אינו בהכרח חלק מהזכויות הרשומות; ותוספת שנראית כחלק טבעי מהדירה אינה בהכרח בנויה בהתאם להיתר.
במסגרת הערכת שווי נכס לפני רכישה נבחנים הנתונים האלו לצד השווי עצמו, משום שלמצב המשפטי, התכנוני והרישויי עשויה להיות השפעה ישירה על השווי, על אפשרויות השימוש בנכס ועל הסחירות שלו בעתיד.
מבחינת הרוכש, היתרון הוא לקבל את המידע לפני קבלת ההחלטה – ולא לאחר החתימה.
להרחבה בנושא הבדיקה המקדימה לפני עסקת מקרקעין ניתן לקרוא גם על שמאות מוקדמת לפני רכישה.
הערכת שווי נכס לפני מכירה
גם בצד המוכר קיימת חשיבות גדולה לדעת מהו שווי השוק לפני שהנכס יוצא למכירה.
מחיר מבוקש גבוה מדי עלול להשאיר נכס זמן רב בשוק ולגרום בסופו של דבר לקונים להתייחס אליו כנכס שקיימת בו בעיה. מצד שני, תמחור נמוך מדי עלול להביא למכירה מהירה, אך במחיר שאינו משקף את מלוא שווי הזכויות.
שומה לפני מכירה מאפשרת למוכר להבין את נקודת הפתיחה שלו למשא ומתן, לזהות מראש נתונים שעשויים לעלות במהלך בדיקות הקונה ולהכיר זכויות או פוטנציאל שלא תמיד מקבלים ביטוי בהתרשמות הראשונית מהנכס.
לעיתים דווקא לפני המכירה מתגלים נתונים כמו זכויות בנייה, הצמדות, מצב תכנוני או פוטנציאל להתחדשות עירונית שיש להם משמעות כלכלית וחשוב להבין אותם לפני שקובעים מחיר.
מחיר מבוקש, מחיר עסקה ושווי שוק – לא אותו דבר
אני אוהב לעשות כאן הבחנה פשוטה:
מחיר מבוקש הוא המחיר שבו בעל הנכס בוחר להציע אותו לשוק.
מחיר עסקה הוא הסכום שעליו הסכימו בסופו של דבר קונה ומוכר מסוימים.
שווי שוק הוא מסקנה שמאית המבוססת על ניתוח השוק והנכס בהתאם לנתונים הרלוונטיים למועד השומה.
שלושת המספרים יכולים להיות זהים, אבל הם בהחלט יכולים גם להיות שונים.
מוכר יכול להיות לחוץ להשלים עסקה במהירות, קונה יכול להיות מוכן לשלם יותר עבור נכס שמתאים לו באופן יוצא דופן, ולעיתים קיימים תנאים מיוחדים בעסקה שאינם משקפים את התנהגות השוק הרגילה.
לכן עסקה בודדת אינה קובעת לבדה את שווי הנכס.
מה אני בודק במסגרת הערכת שווי נכס?
הערכת השווי אינה מסתכמת בביקור בדירה ובהשוואה למחיר של נכס אחד שנמכר ברחוב.
הבדיקה מתחילה בזכויות. בהתאם לסוג הנכס והרישום נבחנים נסח טאבו, אישור זכויות, תשריט בית משותף, הצמדות ומסמכים נוספים הרלוונטיים לנכס. המטרה היא להבין מהן הזכויות שמוערכות ומה בדיוק כלול בהן.
לאחר מכן נבחן המצב התכנוני והרישויי: התכניות החלות על המקרקעין, היתרי הבנייה, התאמת המצב הקיים להיתר, זכויות בנייה קיימות ותכניות שעשויות להשפיע על הנכס או על סביבתו.
בביקור בנכס נבחנים מאפייניו הפיזיים והשמאיים: מיקום, שטח, קומה, מעלית, חניה, מחסן, כיווני אוויר, נוף, רמת גמר, מצב תחזוקתי, נגישות וגורמים נוספים שהשוק נותן להם ביטוי.
לבסוף נבחנות עסקאות השוואה רלוונטיות שבוצעו בפועל, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות בין נכסי ההשוואה לבין הנכס הנישום.
השווי הוא התוצאה של המכלול – לא של נתון יחיד.
רישום, חניה, מחסן וחריגות בנייה
אחת הנקודות החשובות ביותר בעסקאות מקרקעין היא ההבדל בין מה שרואים בנכס לבין מה שקיים מבחינה רישומית ותכנונית.
דירה יכולה להיראות מצוין ועדיין לכלול תוספת בנייה שאינה תואמת היתר. חניה שבה משתמש בעל הדירה שנים יכולה להיות רכוש משותף ולא הצמדה רשומה. מחסן שנמכר כחלק מהדירה יכול להופיע ברישום בצורה שונה ממה שהקונה הבין בעת הביקור.
המשמעות אינה בהכרח שלא ניתן לבצע עסקה, אלא שצריך לדעת מה קיים ומה משמעותו לפני שקובעים את השווי ולפני שמקבלים החלטה.
בעבודתי אני מקפיד להפריד בין המצב הפיזי, המצב התכנוני, מצב הרישוי והזכויות הרשומות. מבחינה שמאית אלו שכבות שונות שכולן עשויות להשפיע על התוצאה.
זכויות בנייה והתחדשות עירונית
זכויות בנייה או תהליך של התחדשות עירונית יכולים להשפיע על שוויו של נכס, אבל לא כל תכנית ולא כל שיחה עם יזם מייצרות באופן אוטומטי תוספת שווי.
צריך לבחון את התכנית החלה, את שלב ההליך, את הזכויות הרלוונטיות לנכס, את רמת הוודאות ואת האופן שבו השוק מתייחס לפוטנציאל במועד השומה.
יש הבדל משמעותי בין רעיון ראשוני, תכנית שנמצאת בהליכי קידום, תכנית מאושרת וזכויות שניתן לממש בפועל.
העיקרון מבחינתי פשוט: פוטנציאל צריך לנתח – לא לנחש.
בחיפה גם הרחוב והטופוגרפיה יכולים לשנות את התמונה
בחיפה קיימים לא מעט מקרים שבהם שתי דירות במרחק קטן זו מזו אינן באמת ברות השוואה.
טופוגרפיה, נגישות, מספר מדרגות מהרחוב, חניה, מעלית, נוף לים, כיוון הנוף והאפשרות שהוא ייחסם בעתיד, קרבה לצירי תחבורה ומאפייני השכונה יכולים ליצור פערי שווי משמעותיים.
גם בתוך אותו בניין יכולים להתקיים הבדלים בין הדירות שאינם מתבטאים רק בשטח הרשום.
זו אחת הסיבות לכך שהיכרות עם השוק המקומי ועם המאפיינים הייחודיים של חיפה והצפון חשובה במסגרת הערכת השווי.
האם הערכת שמאי מחליפה עורך דין או בדק בית?
לא.
לכל בעל מקצוע תפקיד אחר בעסקת מקרקעין.
עורך הדין מטפל בהיבטים המשפטיים של העסקה ובהסכם. מהנדס או איש בדק בית בוחן ליקויים הנדסיים ומצב פיזי ברמת הבדיקה ההנדסית. שמאי המקרקעין מנתח את הזכויות, המצב התכנוני והרישויי, מאפייני הנכס והשוק וקובע את השווי בהתאם למטרת השומה.
במקרים רבים דווקא השילוב בין בעלי המקצוע לפני חתימת ההסכם מאפשר לקבל תמונה מלאה יותר של העסקה.
אילו מסמכים כדאי להכין להערכת שווי נכס?
ככל שקיימים בידיכם, ניתן להעביר נסח טאבו או אישור זכויות, הסכם רכישה קודם, תשריט, היתר בנייה ומסמכים נוספים הנוגעים לנכס.
אין צורך להגיע כאשר כל החומר כבר בידיכם. ככל שנדרש, שמאי המקרקעין יכול לסייע באיתור ובהפקת מסמכים, תכניות ונתונים הזמינים במאגרים ובמקורות מידע הפתוחים לציבור.
אם מדובר בנכס שאתם שוקלים לרכוש, חשוב כמובן למסור גם את המחיר המבוקש ואת המידע הידוע לכם לגבי הנכס.
מתי נכון להזמין הערכת שווי?
ברכישה, הזמן הנכון ביותר הוא לפני חתימה על הסכם מחייב, כאשר עדיין ניתן להשתמש בממצאי הבדיקה לצורך קבלת ההחלטה במהלך המשא ומתן.
במכירה, מומלץ לבצע את ההערכה לפני קביעת המחיר ופרסום הנכס, במיוחד כאשר מדובר בנכס שאינו סטנדרטי, קיימות בו זכויות נוספות או שקיימים נתונים תכנוניים ורישומיים שדורשים בדיקה.
ככל שהבדיקה נעשית מוקדם יותר, כך ניתן לקבל החלטות כאשר האפשרויות עדיין פתוחות.
הערכת שווי נכס היא כלי לקבלת החלטה
בעיניי, שומת מקרקעין טובה אינה רק מספר שמופיע בעמוד האחרון.
המטרה היא להבין את הנכס: מה רשום, מה בנוי, מה מותר, מה מתוכנן, אילו עסקאות בוצעו בסביבה וכיצד כל הנתונים הללו מתכנסים לשווי השוק.
עבור רוכש, המידע הזה מאפשר לדעת מה הוא עומד לקנות ובאיזה מחיר. עבור מוכר, הוא מאפשר להבין מה הוא עומד למכור ומהי נקודת הפתיחה הנכונה לשיווק ולמשא ומתן.
כאשר העסקה היא בהיקף של מאות אלפי או מיליוני שקלים, עדיף שההחלטה תתבסס על בדיקה מקצועית ולא על הערכה כללית.
שאלות נפוצות על הערכת שווי נכס
האם הערכת שווי לפני רכישה מחליפה את שומת הבנק?
לא. שומה שמוזמנת על ידי הרוכש נועדה לסייע לו להבין את הנכס ואת שווי השוק לפני קבלת החלטה. אם נדרש מימון, הבנק עשוי לדרוש שומה נפרדת בהתאם לנהליו ולמטרת האשראי.
האם אפשר להסתמך על מחיר באתרי נדל"ן או על הערכת מתווך?
אתרי נדל"ן והערכות מתווכים יכולים לתת אינדיקציה ראשונית, אך הם אינם מחליפים שומת מקרקעין. שמאי בוחן גם זכויות, רישום, מצב תכנוני ורישויי, הצמדות, מאפייני הנכס ועסקאות השוואה רלוונטיות שבוצעו בפועל.
מה קורה אם המחיר המבוקש גבוה משווי השוק שנקבע בשומה?
השומה אינה מונעת מהצדדים להסכים על כל מחיר שיבחרו. היא מספקת לרוכש או למוכר נקודת ייחוס מקצועית להבנת הפער בין המחיר המבוקש לבין שווי השוק ולצורך קבלת החלטה מושכלת.
האם ניתן לבצע הערכת שווי גם לנכס מסחרי, מגרש או נכס שאינו דירת מגורים?
כן. ניתן לבצע הערכות שווי גם לנכסים מסחריים, נכסים מניבים, מגרשים וזכויות מקרקעין נוספות. אופן הבדיקה ושיטת השומה מותאמים לסוג הנכס, למטרת השומה ולנתונים הרלוונטיים.
ארז עמרון – שמאי מקרקעין בחיפה, קריות והצפון
אני שמאי מקרקעין מוסמך, רשום בפנקס שמאי המקרקעין במשרד המשפטים וחבר בלשכת שמאי המקרקעין.
המשרד מבצע הערכות שווי לנכסי מגורים, נכסים מסחריים, מגרשים וזכויות במקרקעין לצורך רכישה, מכירה ומטרות נוספות, תוך בחינת ההיבטים הרישומיים, התכנוניים, הרישויים והשמאים של הנכס.
שוקלים לרכוש נכס או להעמיד נכס למכירה ורוצים לדעת מהו שווי השוק לפני שמקבלים החלטה? ניתן לפנות אליי לייעוץ ראשוני חינם ולהבין מה נדרש במקרה הספציפי.
לייעוץ בנושא הערכת שווי נכס ניתן ליצור עמי קשר בטלפון 050-7919787.
המידע בעמוד הוא מידע כללי בתחום שמאות המקרקעין ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, הנדסי או מיסויי בהתאם לנסיבות העסקה.
