בדיקת רישוי וקניין לפני רכישת נכס – ללא קביעת שווי
בדיקת רישוי וקניין לפני רכישת נכס נועדה לוודא שהנכס שהרוכש רואה בפועל תואם ככל האפשר למסמכי הרישוי, למסמכי הזכויות ולמסמכי הבית המשותף – עוד לפני חתימה על הסכם מחייב.
במילים פשוטות: לפני שקונים נכס, חשוב לבדוק שמה שקיים בפועל, מה שאושר בהיתר הבנייה ומה שרשום במסמכי הזכויות – הם אכן אותו נכס.
הבדיקה אינה כוללת קביעת שווי ואינה מחליפה את עבודתו המשפטית של עורך הדין. מטרתה היא לספק לרוכש ולעורך הדין תמונה מקצועית של מצב הרישוי והקניין, לזהות אי־התאמות ולסייע להבין מה בדיוק עומד להירכש.
מה כוללת בדיקת רישוי וקניין?
היקף הבדיקה נקבע בהתאם לסוג הנכס, מטרת ההזמנה והמסמכים הקיימים. בהתאם לצורך היא עשויה לכלול:
- ביקור בנכס ובחינת מצבו הפיזי.
- בדיקת היתר הבנייה והתכניות המאושרות.
- השוואה בין המצב הקיים בפועל לבין תכניות היתר הבנייה.
- בדיקת נסח טאבו או אישור זכויות.
- בדיקת צו ותשריט בית משותף.
- בדיקת תקנון הבית המשותף ככל שקיים.
- בדיקת הצמדות כגון חניה, מחסן, חצר או גג.
- בדיקת תוספות בנייה ושינויים שבוצעו לאורך השנים.
- בדיקת שימושים בפועל ביחס לשימושים שאושרו בהיתר.
- איתור פערים בין הרישוי, הרישום והמצב הפיזי.
למה חשוב לבצע את הבדיקה לפני חתימה על חוזה?
חוזה רכישה מגדיר את הנכס שהקונה מתחייב לרכוש, אך עורך הדין אינו יכול ללמוד מנסח הטאבו בלבד אם הדירה בנויה בהתאם להיתר, אם מחסן צורף אליה ללא היתר, אם יחידת דיור פוצלה שלא כדין או אם חניה שהוצגה לרוכש אכן מזוהה באופן ברור במסמכי הבית המשותף.
כאשר הבדיקה מתבצעת לפני חתימה, ניתן להעביר את הממצאים לעורך הדין המטפל בעסקה ולאפשר לו להתייחס אליהם במסגרת המשא ומתן והחוזה – למשל באמצעות דרישה למסמכים נוספים, הבהרת מצגים, התחייבות להסדרה או בחינה מחודשת של תנאי העסקה.
להרחבה על סוגי הבדיקות, אי־התאמות אפשריות והחשיבות של ביצוע הבדיקה לפני התחייבות לעסקה, ניתן לקרוא במאמר בדיקת רישוי וקניין לפני רכישת דירה – מה חשוב לבדוק לפני חתימה על חוזה?.
המטרה אינה לחפש בעיות בכל מחיר. לעיתים הבדיקה מאשרת שהנכס תואם למסמכים ולעיתים מתגלה אי־התאמה קטנה שאינה מהותית. במקרים אחרים מתגלים פערים שראוי להבין לעומק לפני קבלת החלטה כלכלית משמעותית.
מי שמעוניין גם לבחון את שווי השוק של הנכס ולא רק את מצב הרישוי והקניין יכול לקרוא על שירות הערכת שווי נכס לפני רכישה או מכירה.
בדיקת התאמה להיתר בנייה
אחד המרכיבים המרכזיים בבדיקה הוא השוואת הנכס בפועל להיתר הבנייה ולתכניות המאושרות המצויות בתיק הבניין.
אי־התאמות עשויות לכלול, בין היתר:
- סגירת שטחים שהוגדרו בתכנית כפתוחים.
- צירוף מחסן או שטח שירות לחלל המגורים.
- תוספת בנייה שאינה מופיעה בהיתר.
- פיצול דירה ליחידות נפרדות.
- שינוי מיקום פתחים ודלתות.
- שימוש בחלל באופן שונה מהשימוש שאושר בהיתר.
- שימוש במחסן או בשטח שירות כמגורים או כמסחר.
בבדיקות שבוצעו בפועל אותרו, לדוגמה, שטחים שסומנו כקומת עמודים פתוחה אך נסגרו ומשמשים למגורים, מחסנים שהפכו לחדרי מגורים ושטחים שנעשה בהם שימוש שאינו תואם את ייעודם המאושר.
בדיקת קניין, בית משותף והצמדות
בדיקת הרישוי לבדה אינה מספיקה. גם בנכס הבנוי בהתאם להיתר עשויה להתעורר שאלה אחרת: מה בדיוק שייך לדירה?
בדיקת הקניין יכולה לכלול השוואה בין נסח הרישום, צו הבית המשותף, תשריט הבית המשותף, התקנון והמצב שמוצג לרוכש בפועל.
כך ניתן לבחון, בין היתר, האם חניה, מחסן, חצר או גג אכן מוצמדים לנכס, האם התוספות שבוצעו בהיתר עודכנו ברישום והאם קיים פער בין השטח או ההצמדות המוצגים בעסקה לבין מסמכי הזכויות.
לדוגמה, ייתכן שמחסן נבנה בהיתר אך טרם עודכן במסמכי הבית המשותף, או שחניה מוצגת כחלק מהעסקה אך המסמכים אינם מזהים באופן חד־משמעי איזו חניה שייכת לדירה.
נכס חוקי אינו בהכרח נכס שרישומו תואם
אחד המצבים החשובים שניתן לגלות בבדיקה הוא פער בין המצב התכנוני לבין המצב הקנייני.
לדוגמה, תוספת בנייה יכולה להיות מאושרת לחלוטין בהיתר הבנייה אך טרם להיות רשומה במסמכי הבית המשותף. במצב אחר, ייתכן שקיימת זכות קניינית מסוימת אך השימוש המתבצע בפועל אינו תואם את היתר הבנייה.
לכן יש לבחון בנפרד את שלושת הרבדים:
- המצב הפיזי – מה קיים בנכס בפועל.
- המצב הרישויי – מה אושר בהיתר ובתכניות הבנייה.
- המצב הקנייני – מה רשום ושייך לנכס מבחינה קניינית.
בדיקת שטח הדירה – ומה היא אינה כוללת?
במסגרת בדיקת התאמה ניתן לבצע, לפי הצורך, מדידה פיזית מדגמית והתאמה גרפית של הנכס לתכנית היתר הבנייה במטרה לזהות פערים משמעותיים בין התכנית לבין המצב הקיים.
בדיקה כזו עשויה להיות חשובה במיוחד כאשר קיים ספק לגבי השטח שמוצג לרוכש או כאשר קיימת אי־התאמה נראית לעין בין הנכס לבין המסמכים.
חשוב להדגיש: המדידה במסגרת בדיקת רישוי וקניין אינה מדידה לצורכי רישום ואינה מחליפה מדידה של מודד מוסמך. כאשר נדרשת קביעה מדויקת ומחייבת של שטח הנכס, גבולותיו או מיקומם המדויק של חלקים ממנו, יש להיעזר במודד מוסמך.
תפקיד הבדיקה השמאית בהקשר זה הוא לזהות פערים, לבחון את ההתאמה למסמכי הרישוי ולהתריע כאשר קיימת סוגיה הדורשת בירור נוסף.
למה פער של כמה מטרים יכול להיות משמעותי?
בנכסים מסוימים גם פער קטן יחסית בשטח עלול להיות בעל משמעות כלכלית גבוהה מאוד. ככל ששווי הנכס והשווי למ"ר גבוהים יותר, כך גם מספר מטרים בודדים עשויים לייצג סכום משמעותי.
לכן כאשר קיים ספק לגבי השטח המוצג בעסקה, נכון לברר אותו לפני החתימה ולא להסתפק רק בנתון המופיע במודעה, בדברי המוכר או במסמך שאינו משקף בהכרח את המצב הפיזי בפועל.
תקן 20 – בדיקת נכס ללא הערכת שווי
הוועדה לתקינה שמאית פרסמה את תקן 20 – דו"ח לבדיקה של נכס מקרקעין שאינה כוללת הערכת שווי.
בדיקת רישוי וקניין מלאה יכולה להיערך במסגרת תקן 20 ובהתאם למטרת הבדיקה והיקפה. התקן מספק מסגרת מקצועית לדו"ח שבו נבדקים מאפייני הנכס ללא קביעת שווי מקרקעין.
ניתן לעיין בתקן 20 של הוועדה לתקינה שמאית – משרד המשפטים.
גם הרשויות ממליצות לבדוק לפני רכישה
במדריך העירוני לרכישת נכס של עיריית תל אביב-יפו מודגש כי לפני רכישת נכס חשוב לבדוק מי בעל הזכויות, מהן זכויותיו, האם קיים היתר בנייה והאם קיימת התאמה בין ההיתר לבין השטח והשימוש הקיימים בפועל.
המדריך ממליץ בין היתר לבדוק את היתר הבנייה, התכנית החתומה ותעודת הגמר.
ניתן לעיין במדריך עירוני לרכישת נכס – עיריית תל אביב-יפו.
מה ההבדל בין בדיקת רישוי וקניין לבין בדיקה משפטית?
בדיקת רישוי וקניין אינה מחליפה את עבודת עורך הדין.
עורך הדין בוחן את הזכויות מבחינה משפטית, את זהות בעלי הזכויות, שעבודים והערות, חוזים ומצגים ואת ניסוח הסכם המכר.
שמאי המקרקעין בוחן את הנכס בפועל, את מסמכי הרישוי והבית המשותף ואת ההתאמה ביניהם ומציג את הממצאים המקצועיים הרלוונטיים לנכס.
השילוב בין הבדיקה השמאית לבדיקה המשפטית מאפשר לעורך הדין ולרוכש לקבל תמונה מלאה יותר לפני ההתחייבות לעסקה.
מתי כדאי להזמין את הבדיקה?
המועד הנכון ביותר הוא לאחר שהרוכש מצא נכס שהוא מעוניין לרכוש ולפני חתימה על הסכם מחייב.
כך ניתן לזהות מראש אי־התאמות או סוגיות הדורשות בירור ולהעביר את הממצאים לעורך הדין בזמן שבו עדיין ניתן להתייחס אליהם במסגרת המשא ומתן.
להרחבה על הבדיקות השמאיות שכדאי לבצע לפני רכישה ניתן לקרוא גם במאמר שמאות מוקדמת לפני רכישת נכס – מה חשוב לבדוק לפני חתימה?.
בדיקה עשויה להיות רלוונטית במיוחד בדירות ובתים ותיקים, נכסים שעברו שיפוצים ותוספות לאורך השנים, בתים צמודי קרקע, דירות הכוללות חניה או מחסן, נכסים שחולקו בעבר ונכסים שבהם השטח או ההצמדות המוצגים בעסקה אינם ברורים לחלוטין.
בדיקת רישוי וקניין בחיפה, קריות והצפון
ארז עמרון, שמאי מקרקעין, מבצע בדיקות רישוי וקניין בנכסי מגורים בחיפה, קריות והצפון, לרבות בדיקת התאמה להיתר בנייה, מסמכי בית משותף, הצמדות, תוספות בנייה ושימושים בפועל – ללא קביעת שווי.
היקף הבדיקה מותאם לסוג הנכס ולמטרת ההזמנה ובמידת הצורך מתואם עם עורך הדין המטפל בעסקה.
לייעוץ ראשוני בנושא בדיקת רישוי וקניין לפני רכישת נכס ניתן ליצור עמי קשר בטלפון 050-7919787 ולבחון מהו היקף הבדיקה המתאים לעסקה.
המידע בעמוד הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת של אדריכל רישוי או מדידה של מודד מוסמך. כאשר נדרשת קביעה מדויקת ומחייבת בנושאים אלה יש לפנות לבעל המקצוע המתאים.
