הערכת דמי שכירות ודמי שימוש ראויים בנכסי מקרקעין
הערכת דמי שכירות ראויים נדרשת כאשר יש צורך לקבוע באופן מקצועי ואובייקטיבי מהם דמי השכירות שנכס מסוים יכול היה להשיג בשוק החופשי במועד נתון.
הצורך בחוות דעת כזו אינו מתעורר רק כאשר בעל נכס רוצה לדעת בכמה להשכיר דירה. דמי שכירות ודמי שימוש ראויים משמשים גם בסכסוכים בין שותפים או בני משפחה, בחלוקת עיזבון, בפירוק שיתוף, בתביעות בגין שימוש בלעדי בנכס, באיחור במסירת דירה מקבלן, בבדיקות יזמיות ובהערכת הכנסה צפויה מנכסים שלא נמכרו או מיועדים להשכרה.
השומה אינה מסתפקת במחיר שמופיע במודעה. היא מבוססת על נתוני שוק רלוונטיים, חוזי שכירות והיצעים, מאפייני הנכס ומיקומו, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות לנכס המסוים ולמועד הקובע.
מהם דמי שכירות ראויים?
דמי שכירות ראויים הם אומדן של שכר הדירה שניתן היה לקבל עבור נכס בתנאי שוק חופשי בין צדדים סבירים, לאחר שהובאו בחשבון מאפייני הנכס והשוק שבו הוא נמצא.
לצורך האומדן נבחנים, בין היתר:
- מיקום הנכס ורמת הביקוש בסביבה.
- שטח הנכס ומספר החדרים.
- קומה ומיקום הדירה במבנה.
- מעלית ונגישות.
- חניה ומחסן.
- מרפסת, חצר או שטחים נלווים.
- רמת הגמר והתחזוקה.
- נוף, פרטיות וכיווני אוויר.
- מצב השוק במועד הקובע.
- חוזי שכירות, עסקאות והיצעים של נכסים דומים.
כאשר קיימים בנכס שטחים מסוגים שונים, כגון מרפסת או חצר, ניתן לבצע התאמות לצורך יצירת בסיס השוואה מקצועי בין הנכס לבין נכסים אחרים בשוק.
מתי נדרשת חוות דעת שמאית לשכר דירה?
חוות דעת שמאית לשכר דירה יכולה לשמש במגוון רחב של מצבים פרטיים, משפטיים ועסקיים.
לעיתים השאלה פשוטה: בעל נכס מבקש לדעת מהו שכר הדירה המתאים לפני פרסום הנכס להשכרה. במקרים אחרים מדובר במחלוקת שבה יש צורך לקבוע באופן מקצועי כמה היה שווה השימוש בנכס בתקופה מסוימת.
ניתן גם לבחון דמי שכירות במועדים היסטוריים ולנתח את השינויים שחלו בשוק לאורך תקופה, כאשר מטרת חוות הדעת מחייבת זאת.
דמי שימוש ראויים בין אחים, יורשים ושותפים בנכס
אחד המקרים הנפוצים שבהם נדרש אומדן שמאי הוא כאשר מספר אנשים מחזיקים בזכויות באותו נכס אך רק אחד מהם משתמש בו בפועל.
לדוגמה, נכס ירושה שבו אחד האחים מתגורר בדירה במשך תקופה ארוכה או נכס המצוי בבעלות משותפת כאשר אחד השותפים עושה בו שימוש בלעדי.
סעיף 33 לחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969 עוסק בשכר ראוי בגין שימוש של שותף במקרקעין משותפים.
השאלה האם קיימת בנסיבות המקרה זכאות משפטית לתשלום, מאיזה מועד ובאיזה שיעור מתוך הסכום הכולל היא שאלה משפטית. תפקיד שמאי המקרקעין הוא לאמוד את דמי השימוש או דמי השכירות הראויים של הנכס בהתאם לנתוני השוק ולמועד הרלוונטי.
במקרים של ירושה ניתן לקרוא גם על שירות הערכת נכסים לחלוקת ירושות ועיזבונות.
כאשר מדובר בפירוק שיתוף בין בני זוג או שותפים ניתן לקרוא גם על פירוק שיתוף וגירושין.
איחור במסירת דירה מקבלן – כיצד נקבע בסיס הפיצוי?
דמי שכירות עשויים להיות מרכיב משמעותי גם במחלוקות הנוגעות לאיחור במסירת דירה חדשה.
סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973 – "פיצוי בשל איחור במסירה" קובע מנגנון פיצוי המבוסס על דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
בנוסח החוק לאחר תיקון מס' 9, מנגנון הפיצוי מבחין בין תקופות שונות של האיחור, כאשר בסיס החישוב נשען על דמי השכירות של דירה דומה והמקדם משתנה בהתאם למשך האיחור.
- בתקופה הראשונה הרלוונטית – סכום השווה לדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
- בהמשך תקופת האיחור – 125% מדמי השכירות של דירה דומה.
- באיחור ממושך יותר – 150% מדמי השכירות של דירה דומה.
לכן במחלוקת מסוג זה אחת השאלות המקצועיות המרכזיות יכולה להיות: מהם דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה במועדים הרלוונטיים?
ניתן לעיין בתיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות). הסעיף הרלוונטי לנושא הוא סעיף 5א – פיצוי בשל איחור במסירה.
חשוב להדגיש כי שמאי המקרקעין מעריך את דמי השכירות הראויים. שאלת תחולת החוק, הזכאות לפיצוי, התקופה המזכה והוראות החוזה היא שאלה משפטית שיש לבחון עם עורך הדין המטפל.
הערכת דמי שכירות ליזמים ולחברות
לצד לקוחות פרטיים, חוות דעת לדמי שכירות משמשות גם יזמים, חברות ובעלי נכסים לצורך קבלת החלטות עסקיות.
השומה יכולה להידרש, בין היתר, לצורך:
- הערכת דמי שכירות לדירות שנותרו במלאי של פרויקט.
- בחינת כדאיות השכרת נכסים במקום מכירתם.
- אומדן הכנסה צפויה מנכס או מקבוצת נכסים.
- בחינת פיצוי בגין איחור במסירת דירות.
- בדיקת דמי שכירות בפרויקט קיים או מתוכנן.
- בחינת שינוי בדמי השכירות לאורך תקופה.
- בדיקת התאמה בין שכירות קיימת לבין רמת השוק.
הקשר בין הכנסה משכירות לבין שיעור ההיוון
דמי שכירות אינם משמשים רק לצורך קביעת שכר דירה.
בניתוח של נכסים מניבים, דמי השכירות מהווים אחד המרכיבים המרכזיים בגישת היוון ההכנסות. השמאי בוחן את ההכנסה הראויה מהנכס ואת היחס שבין ההכנסה השנתית לבין שווי זכויות הבעלות בנכסים דומים, ובאמצעות נתוני שוק אלה ניתן לנתח ולחלץ שיעור היוון כולל.
תקן 2.1 של הוועדה לתקינה שמאית קובע כי דמי השכירות הראויים ייקבעו באמצעות השוואה למחירי שכירות בנכסים דומים, לרבות דמי שכירות המשולמים בנכס עצמו, נכסים דומים והיצעים רלוונטיים, תוך ביצוע התאמות לפי הצורך.
התקן מתייחס גם לשימוש בשיעור היוון כולל וליחס בין התשואה השנתית לבין שווי זכויות הבעלות בנכסים עסקיים. בכך דמי השכירות הראויים הם כלי מרכזי בניתוח הכלכלי של נכס מניב ולא רק נתון לצורך חוזה שכירות.
ניתן לעיין בתקן 2.1 – יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים בנויים למגורים, תעסוקה, תעשייה ומסחר של הוועדה לתקינה שמאית.
כיצד שמאי מקרקעין קובע שכר דירה בשוק?
הגישה המרכזית היא גישת ההשוואה.
השמאי אוסף נתונים על חוזי שכירות, נכסים שהושכרו והיצעים רלוונטיים בסביבת הנכס ובוחן אילו מהם דומים מספיק לנכס הנבדק.
לאחר מכן מבוצעות התאמות בגין הבדלים כגון שטח, מספר חדרים, מיקום, קומה, מעלית, חניה, חצר, מרפסת, מצב פיזי, רמת גמר, נוף ומועד העסקה.
אין משמעות מקצועית להשוואת מחיר השכירות של שתי דירות רק משום שהן נמצאות באותו רחוב. גם בתוך אותו בניין יכולים להיות הבדלים מהותיים המשפיעים על דמי השכירות.
חוזי שכירות לעומת מודעות פרסום
בבחינת דמי שכירות ראויים יש עדיפות למידע שמאפשר ללמוד על עסקאות ושכירויות שבוצעו בפועל.
עם זאת, גם היצעים מהשוק יכולים לשמש מקור מידע כאשר הם נבחנים בזהירות ובהקשר המתאים. השמאי בוחן את כלל הנתונים הזמינים ואינו מסתמך על מודעה בודדת או על מחיר מבוקש של בעל נכס אחד.
הנתונים נבחנים יחד עם מאפייני הנכס והמועד הקובע לחוות הדעת כדי להגיע לאומדן מבוסס של דמי השכירות בשוק החופשי.
הערכת שכר דירה במועד היסטורי
לעיתים אין צורך לדעת רק כמה הנכס יכול להיות מושכר היום אלא מה היו דמי השכירות הראויים לפני שנה, שלוש שנים או בתקופה מסוימת.
מצב כזה עשוי להתעורר בתביעות לדמי שימוש, מחלוקות בין שותפים, חישוב פיצוי או כאשר נדרש לנתח כיצד השתנו דמי השכירות לאורך זמן.
במקרה כזה נאספים נתוני שוק הרלוונטיים לכל אחת מהתקופות ונבחנת רמת השכירות שהייתה מקובלת בשוק באותו מועד.
האם דמי השכירות בחוזה הקיים משקפים את השוק?
חוזה שכירות קיים הוא נתון חשוב אך אינו בהכרח משקף את שכר הדירה הראוי בשוק.
חוזה יכול להיות ישן, להיקבע בין צדדים שיש ביניהם מערכת יחסים מיוחדת, לכלול הטבות או התחייבויות אחרות או פשוט שלא להתעדכן במשך תקופה ארוכה.
לכן כאשר נדרש אומדן אובייקטיבי, נבחן גם השוק החופשי ולא רק הסכום שמשולם בפועל בנכס.
באילו נכסים ניתן להעריך דמי שכירות ראויים?
חוות דעת יכולה להתייחס לדירות מגורים, בתים פרטיים, חנויות, משרדים, נכסים מסחריים ונכסים מניבים אחרים.
אופי הנתונים ושיטת הניתוח משתנים בהתאם לסוג הנכס ולשוק שבו הוא פועל.
הערכת דמי שכירות ודמי שימוש בחיפה, קריות והצפון
ארז עמרון, שמאי מקרקעין, עורך חוות דעת לדמי שכירות ודמי שימוש ראויים בחיפה, קריות והצפון עבור לקוחות פרטיים, עורכי דין, יזמים וחברות.
חוות הדעת מותאמת למטרת ההזמנה ולמועד הקובע ויכולה להתייחס לדמי שכירות נוכחיים או היסטוריים, שימוש בין שותפים, איחור במסירת נכס, נכסים המיועדים להשכרה ובחינה כלכלית של נכסים מניבים.
לייעוץ ראשוני בנושא הערכת דמי שכירות או דמי שימוש ראויים ניתן ליצור עמי קשר בטלפון 050-7919787 ולבחון את מטרת השומה והנתונים הדרושים לצורך עריכתה.
המידע בעמוד הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. שאלת הזכאות לדמי שימוש, לפיצוי או לתשלום מכוח חוזה או דין תיבחן על ידי עורך הדין המטפל; תפקיד חוות הדעת השמאית הוא להעריך את דמי השכירות או דמי השימוש הראויים בהתאם למטרתה.
