שומות נגדיות והשגות מול רשויות
שומות נגדיות והשגות מול רשויות – בדיקת שומות וחיובים לפני תשלום
שומות נגדיות והשגות מול רשויות נועדו לבחון שומות, דרישות תשלום וחיובים לפני שמקבלים את הסכום שנקבע כעובדה מוגמרת.
במקרים רבים החיוב מבוסס על שומת מקרקעין הכוללת הנחות ביחס לזכויות במקרקעין, מצב תכנוני, נתוני שוק, פוטנציאל תכנוני, עלויות, מקדמים ושווי הקרקע.
שומה נגדית מקצועית מאפשרת לבחון את בסיס החיוב, לאתר פערים שמאיים ולבדוק האם קיימת הצדקה לפנייה במסלול המתאים – שומה מוסכמת, שמאי מכריע, השגה על שומת רשות מקרקעי ישראל או הליך אחר בהתאם לנסיבות.
ארז עמרון, שמאי מקרקעין, מעניק שירותי בדיקה, שומות נגדיות והשגות מול רשויות ללקוחות פרטיים, בעלי נכסים, יזמים וחברות באזור חיפה, הקריות והצפון.
שומות נגדיות והשגות – למה חשוב לבדוק שומה של רשות?
שומה מטעם רשות נערכת לצורך מסוים ועל בסיס הנחות ונתונים שקובע השמאי שערך אותה. גם כאשר החישוב נראה מפורט ומנומק, ייתכנו מחלוקות מקצועיות ביחס לשווי הקרקע, עסקאות ההשוואה, זכויות הבנייה, אופן ניתוח התכנון, הפוטנציאל העתידי, מקדמי ההתאמה או נתונים אחרים המשפיעים על החיוב.
לפני שמגישים השגה או פותחים בהליך, חשוב לבחון גם את הסיכון. הליך שמאי אינו מבטיח הפחתה ובחלק מההליכים הגורם המכריע רשאי גם להגיע לשווי גבוה יותר.
לכן השלב הראשון אינו בהכרח הגשת השגה, אלא בדיקה מקצועית של השומה והחיוב.
שומות נגדיות והשגות בהיטל השבחה
שומות נגדיות והשגות בתחום היטל ההשבחה מחייבות בחינה של בסיס השומה ולא רק של סכום החיוב הסופי.
היטל השבחה עשוי לחול כאשר אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג יוצרים עליית שווי במקרקעין. גובה ההיטל נגזר מההשבחה שנוצרה ולכן לשאלות שמאיות יש משמעות ישירה לגובה החיוב.
בבדיקת שומת היטל השבחה נבחנים בין היתר:
- התוכנית או האירוע התכנוני שיצרו את ההשבחה.
- המועד הקובע.
- המצב התכנוני הקודם והמצב החדש.
- היקף הזכויות שנוספו והשימושים המותרים.
- שווי המקרקעין במצב הקודם ובמצב החדש.
- עסקאות ההשוואה ונתוני השוק שעליהם מבוססת השומה.
- מקדמי התאמה, דחייה, סיכון ומימוש ככל שהם רלוונטיים.
- טענות שמאיות העשויות להשפיע על היקף ההשבחה.
שומה מוסכמת – מסלול מקצועי שחשוב להכיר
תיקון 157 לחוק התכנון והבנייה החזיר, בתנאים הקבועים בדין, אפשרות להגיע לשומה מוסכמת כאשר קיימת מחלוקת על גובה היטל השבחה בסכומים מתאימים.
כאשר גובה החיוב אינו עולה על 90,000 ₪ ובהתקיים התנאים הקבועים בדין, ניתן להגיש לוועדה המקומית שומה נגדית שנערכה על ידי שמאי מקרקעין מטעם הנישום. במסגרת ההליך מתקיים דיון מקצועי בין שמאי הנישום לשמאי הוועדה במטרה לבחון האם ניתן להגיע להסכמה שמאית.
אם הצדדים מגיעים לשומה מוסכמת, היא מועברת לאישור השמאי הממשלתי הראשי בהתאם להליך הקבוע בדין.
דווקא בחיובים שאינם גבוהים מאוד, המסלול עשוי להיות משמעותי: במקום לקבל את שומת הוועדה כפי שהיא או להיכנס מיד להליך של שמאי מכריע, ניתן לבחון מקצועית את השומה ולבדוק האם קיימת אפשרות להגיע לתוצאה מוסכמת.
השומה המוסכמת אינה הפחתה אוטומטית ואינה מתאימה לכל מקרה. נדרשת תחילה בחינה של שומת הוועדה ושל הטענות השמאיות האפשריות.
שמאי מכריע
כאשר המחלוקת היא על גובה ההשבחה ולא על עצם החבות בהיטל, ניתן במקרים המתאימים לפנות למינוי שמאי מכריע.
במסגרת הליך זה מוצגות בפני השמאי המכריע עמדת הוועדה המקומית והעמדה השמאית מטעם הנישום, וההכרעה מתקבלת לאחר בחינת הנתונים והטענות המקצועיות.
הכנת שומה נגדית להליך שמאי מכריע דורשת ניתוח מלא של השומה מטעם הוועדה, איתור נקודות המחלוקת וביסוס העמדה בנתוני שוק, תכנון ועקרונות שמאיים.
ומה כאשר המחלוקת משפטית?
לא כל מחלוקת בהיטל השבחה היא מחלוקת שמאית. כאשר קיימת מחלוקת ביחס לעצם החבות, לפרשנות משפטית או לסוגיה אחרת שאינה שמאית בלבד, עשוי להידרש הליך בפני ועדת ערר וייצוג משפטי.
במקרים אלה עבודת שמאי המקרקעין יכולה להשתלב לצד עורך הדין בכל הקשור לרכיב השמאי, אך ההכרעה לגבי המסלול המשפטי והטענות המשפטיות נעשית על ידי עורך הדין.
שומות נגדיות והשגות מול רשות מקרקעי ישראל
גם מול רשות מקרקעי ישראל, שומות נגדיות והשגות מתחילות בבדיקת הזכויות, מטרת השומה ובסיס ערך הקרקע שנקבע.
רשות מקרקעי ישראל עורכת שומות לצורך מגוון עסקאות וחיובים הנוגעים לקרקע שבניהולה. גובה התשלום לרמ״י עשוי להיות מושפע באופן ישיר מערך הקרקע שנקבע בשומה ולכן במקרים של חיוב משמעותי יש חשיבות לבדיקת בסיס השומה לפני תשלום או הגשת השגה.
בין המקרים שבהם עשויה להידרש בדיקה שמאית:
- הקניית בעלות.
- היוון זכויות חכירה.
- השלמת זכויות שנרכשו בעבר לפי בינוי בפועל.
- דמי היתר בגין תוספת בנייה או זכויות נוספות.
- שינוי ייעוד ושינוי ניצול.
- פיצול מגרש.
- דמי שימוש בגין שימוש בקרקע.
- העברת זכויות ודמי הסכמה במקרים הרלוונטיים.
- עסקאות ופעולות נוספות המחייבות קביעת ערך קרקע על ידי רמ״י.
לא רק האחוז – קודם בודקים את ערך הקרקע
בחיובי רמ״י קל להתמקד בשיעור התשלום – 4.5%, 9%, 31% או שיעור אחר בהתאם לסוג העסקה – אך במקרים רבים השאלה המשמעותית ביותר היא דווקא מאיזה ערך קרקע נגזר האחוז.
בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, ערך הקרקע מתייחס לשווי זכות הבעלות בקרקע כריקה ופנויה, ללא הוצאות פיתוח וללא מע״מ.
לאחר קביעת בסיס השווי נגזר ממנו שיעור החיוב הרלוונטי לעסקה, ועל סכום התשלום שנוצר עשוי להתווסף מע״מ בהתאם לדין.
לדוגמה, כאשר שיעור החיוב הוא 4.5%, החישוב נעשה מתוך ערך הקרקע ללא פיתוח וללא מע״מ, ולאחר מכן מתווסף מע״מ לסכום החיוב ככל שנדרש.
הקניית בעלות – זכויות קיימות ופוטנציאל עתידי
בהקניית בעלות חשוב להבין מהי הזכות שנרכשת. לאחר השלמת הזכויות הנדרשות והסדרת החכירה בהתאם להחלטות רמ״י, בעל הזכויות עובר ממעמד של חוכר למעמד של בעל הקרקע.
במגרשים שבהם קיימת זכאות להקניית בעלות, ערך הקרקע עשוי לגלם גם את הפוטנציאל התכנוני העתידי, שכן עם השלמת הקניית הבעלות הזכויות העתידיות בקרקע שייכות לבעלים ולא לרמ״י, בכפוף לדין ולמגבלות החלות על המקרקעין.
לדוגמה, בנכס למגורים בבנייה נמוכה ששטחו מעל 280 מ״ר ועד 540 מ״ר, החלטות מועצת מקרקעי ישראל קובעות כיום שיעור של 4.5% מערך הקרקע לצורך הקניית הבעלות, בכפוף לעמידה בתנאים ולהשלמת זכויות ותשלומים ככל שנדרשים.
במגרשים שבהם העסקה ההיסטורית בוצעה לפי בינוי בפועל או שלא נרכשו מלוא הזכויות, עשויה להידרש תחילה השלמת זכויות או תשלום נוסף כתנאי להקניית הבעלות.
בדיקת שומת רמ״י לפני הגשת השגה
בדיקת השומה עשויה לכלול בין היתר:
- זיהוי מטרת השומה והעסקה שבגינה נערכה.
- בדיקת חוזה החכירה והזכויות שנרכשו בעבר.
- בדיקת המצב התכנוני והזכויות התקפות.
- בחינת פוטנציאל תכנוני עתידי ככל שהוא נכלל בשומה.
- בדיקת עסקאות ההשוואה וניתוחן.
- בדיקת ערכי הקרקע והמקדמים שנקבעו.
- בדיקת הוצאות הפיתוח והאופן שבו טופלו בשומה.
- איתור פערים בין הנחות השומה לבין מצב הנכס, הזכויות והתכנון.
השגה על שומת רמ״י
כאשר לאחר הבדיקה נמצא בסיס מקצועי למחלוקת על השווי, ניתן לבחון הגשת השגה שמאית בהתאם למסלול ולמועדים הקבועים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובנהלי הרשות.
ההשגה אינה הליך טכני של בקשת הנחה. היא צריכה להציג עמדה שמאית מבוססת ולתקוף באופן מקצועי את המרכיבים הרלוונטיים בשומת הרשות.
חשוב להביא בחשבון שבהליך השגה ניתן להגיע גם לשווי גבוה יותר. לכן לפני פתיחת ההליך יש לבחון את השומה ואת הסיכון המקצועי ולא להגיש השגה באופן אוטומטי.
שומות נגדיות והשגות – לא כל מקרה דורש אותו מסלול
אחת הטעויות הנפוצות היא להתייחס לכל חיוב מרשות כאילו נדרשת מיד שומה נגדית. בפועל יש להבחין בין טעות בנתוני הנכס, מחלוקת שמאית על השווי, מחלוקת תכנונית ומחלוקת משפטית.
לעיתים ניתן לטפל בבעיה בדרך של תיקון נתונים או פנייה לרשות, ובמקרים אחרים נדרשת שומה מלאה והליך השגה או הכרעה.
הבדיקה המקדימה נועדה לזהות את מקור הפער ולבחור את דרך הפעולה המתאימה לפני שנכנסים להליך שעלול להיות ארוך ויקר.
אילו מסמכים כדאי להעביר לבדיקה?
לצורך בדיקה ראשונית מומלץ להעביר ככל שקיימים:
- שומת הוועדה המקומית או שומת רמ״י.
- דרישת התשלום והמפרט הכספי.
- חוזה חכירה או מסמכי הזכויות.
- נסח טאבו, אישור זכויות או מסמכי רישום אחרים.
- תוכניות, היתרי בנייה ומידע תכנוני רלוונטי.
- שומות קודמות והתכתבויות עם הרשות.
- מסמכים הנוגעים לתשלומים שבוצעו בעבר לרמ״י, ככל שרלוונטי.
שירות באזור חיפה, הקריות והצפון
הטיפול בשומות נגדיות ובהשגות דורש שילוב בין ניתוח זכויות המקרקעין, הבנת המצב התכנוני, היכרות עם החלטות ונהלי הרשויות וניתוח שוק המקרקעין הרלוונטי.
אני מעניק שירות לבעלי נכסים, חוכרים, יזמים, חברות ועורכי דין בחיפה, הקריות והצפון, החל מבדיקה ראשונית של השומה ועד להכנת חוות דעת שמאית והליך השגה במקרים המתאימים.
קיבלתם שומה או דרישת תשלום מרשות?
לפני תשלום או פתיחת הליך, כדאי לבדוק על מה מבוסס החיוב.
ניתן להעביר את השומה והמסמכים הרלוונטיים לבדיקה ראשונית ולבחון האם קיימת מחלוקת שמאית המצדיקה המשך טיפול.
ארז עמרון – שמאי מקרקעין
חיפה, הקריות והצפון
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, תכנוני או מיסויי. הליכי השגה, ערר, שומה מוסכמת ושמאות מכריעה כפופים להוראות הדין, החלטות הרשויות, הנהלים והמועדים התקפים בכל מקרה. כאשר עולה שאלה משפטית מומלץ לקבל ייעוץ מעורך דין המתמחה בתחום.
