מהו מס שבח
מהו מס שבח? מס שבח הוא מס המוטל על השבח שנוצר במכירת זכות במקרקעין בישראל, כלומר על הרווח שנוצר למוכר בהתאם לכללים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין. בניגוד לטעות נפוצה, המס אינו מחושב פשוט כאחוז קבוע ממחיר המכירה וגם לא בכל עסקה חל בהכרח שיעור מס של 25%.
כדי להבין מהו מס שבח בעסקה מסוימת יש לבחון בין היתר את מחיר ושווי הרכישה, מחיר המכירה, מועד רכישת הנכס, סוג הנכס, תקופת ההחזקה, הוצאות והשקעות המותרות בניכוי, פטורים והקלות ולעיתים גם זכויות בנייה או צורך בקביעת שווי ועלויות למועד היסטורי.
כאשר מתעוררת סוגיה שמאית, תפקיד שמאי המקרקעין הוא לספק את התשתית המקצועית לקביעת השווי או העלויות הרלוונטיות. קביעת הזכאות לפטור, דרך חישוב המס, אופן הדיווח וחבות המס עצמה נעשית בהתאם להוראות הדין ובטיפול עורך הדין, רואה החשבון או יועץ המס המטפל בעסקה.
מהו מס שבח וכיצד מחושב השבח?
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע את החיוב במס במכירת זכות במקרקעין ואת אופן חישוב השבח.
באופן בסיסי, השבח נובע מהפער בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה, אך החישוב בפועל מורכב יותר. יש להביא בחשבון את ההוצאות המותרות בניכוי, הוראות ההצמדה, מועד הרכישה, שיעורי המס החלים על התקופות השונות ולעיתים גם פטורים או מסלולי חישוב מיוחדים.
ניתן לעיין בנוסח המלא של חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.
האם שיעור המס תמיד 25%?
לא. שיעור של 25% מוכר מאוד בהקשר של מיסוי השבח, אך הצגה שלפיה כל מוכר משלם 25% מהרווח אינה מדויקת.
אצל יחיד, השבח הריאלי שנצמח החל מיום 1.1.2012 עשוי להיות חייב בשיעור של עד 25%, אולם בנכסים שנרכשו במועדים מוקדמים יותר עשויה להידרש חלוקה ליניארית של השבח בין תקופות שבהן חלו שיעורי מס שונים.
בדירות מגורים מזכות עשויים להיות רלוונטיים גם פטורים או מסלולי חישוב מיוחדים ובהם ליניאריות מוטבת, בהתאם לתנאי החוק ולנתוני העסקה.
לכן השאלה מהו מס שבח אינה מסתכמת בשיעור מס קבוע אלא מחייבת בחינה של נתוני העסקה והוראות החוק החלות עליה.
אילו הוצאות עשויות להיות מותרות בניכוי?
אחד המרכיבים החשובים בחישוב השבח הוא בחינת ההוצאות שניתן להביא בחשבון בהתאם לסעיפים 39 ו־39א לחוק.
בין ההוצאות שעשויות להיות רלוונטיות, בכפוף לתנאי החוק ולנסיבות העסקה:
- עלויות בנייה, הרחבה ושיפורים שהשביחו את המקרקעין.
- עלויות פיתוח והשקעות שבוצעו בנכס.
- שכר טרחת עורך דין הקשור לרכישה או למכירה.
- שכר טרחת שמאי מקרקעין.
- דמי תיווך ששולמו ברכישה או במכירה בכפוף לתנאי החוק.
- מס רכישה ששולם בעת רכישת הזכות.
- היטל השבחה ותשלומים נוספים שעשויים להיות מותרים בניכוי בהתאם להוראות החוק.
- הוצאות מקצועיות ותכנוניות הרלוונטיות להשבחת הנכס.
- ריבית ריאלית במקרים ובתנאים הקבועים בסעיף 39א לחוק.
אין משמעות הדבר שכל הוצאה שבוצעה בנכס מוכרת אוטומטית. בין היתר יש לבחון מי נשא בהוצאה, האם היא הוצאה בקשר לנכס הנמכר, האם היא כבר כלולה בשווי הרכישה והאם הותרה או עשויה להיות מותרת בניכוי במסגרת אחרת.
להרחבה בנושא זה ניתן לקרוא את המאמר השקעות בעלים לצורכי מס שבח – סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין.
השקעות בעלים ועלויות בנייה
בנכסים ותיקים ניתן להיתקל במצב שבו בעל הנכס בנה, הרחיב, שיפץ או פיתח את המקרקעין לאורך השנים, אך התיעוד שנשמר חלקי או שהעלויות בוצעו לפני זמן רב.
במצבים המתאימים עשויה להידרש עבודה שמאית לצורך אומדן עלויות הבנייה וההשקעות במועד שבו בוצעו. הבדיקה יכולה לכלול את המבנה, תוספות בנייה, שיפוצים, עבודות פיתוח, מערכות קבועות, בריכת שחייה, גדרות, חצר, עבודות תשתית והוצאות מקצועיות נוספות.
במאמר על סעיף 39 והשקעות בעלים מפורט גם הטיפול השמאי בעלויות היסטוריות וההתייחסות להוראת רשות המסים משנת 2025 במקרים מסוימים שבהם אין בידי המוכר מלוא המסמכים המקובלים להוכחת עלויות הבנייה.
מה עושים כאשר התיעוד ההיסטורי חלקי?
כאשר חסרים מסמכים היסטוריים, אין משמעות הדבר שניתן לבחור סכום משוער ללא ביסוס. יש לנסות לאתר חוזים, חשבוניות וקבלות, היתרי בנייה, תכניות, מסמכי מימון, צילומים, התקשרויות עם בעלי מקצוע וכל חומר שעשוי לסייע בשחזור הנתונים.
כאשר נדרשת קביעה שמאית, ניתן לבחון בין היתר נתוני שוק, מחירוני בנייה מקצועיים, מאפייני המבנה, רמת הגמר, היקף העבודות, מועדי הביצוע ומסמכים נוספים כדי לבסס אומדן מקצועי.
חוות הדעת השמאית יכולה לספק בסיס מקצועי לעלות או לשווי שנקבעו, אך ההכרעה אם הוצאה מסוימת מותרת בפועל בניכוי היא הכרעה מיסויית בהתאם לדין ולבחינת רשות המסים.
זכויות בנייה נוספות והשפעתן על החבות
כאשר נמכרת דירת מגורים והמחיר מושפע מזכויות בנייה קיימות או צפויות שלא נוצלו, עשויה להיות משמעות להוראות סעיף 49ז לחוק.
במקרה כזה נדרש לעיתים להפריד בין שווי דירת המגורים ללא זכויות הבנייה הנוספות לבין החלק בתמורה המושפע מאותן זכויות.
מדובר בסוגיה שמאית שבה נבחנים, בין היתר, התכניות החלות על המקרקעין, היקף הזכויות, אפשרות המימוש, המצב הקנייני והשפעת פוטנציאל הבנייה על המחיר בשוק.
להרחבה ניתן לקרוא את המאמר סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין – זכויות בנייה בלתי מנוצלות.
מהו חישוב ליניארי?
בנכסים שנרכשו לפני שנים רבות עשוי להידרש חישוב המחלק את השבח בין תקופות שונות בהתאם למועד הרכישה ולהוראות החוק שחלו בכל תקופה.
משמעות הדבר היא שלא תמיד מוטל שיעור מס אחיד על מלוא השבח שנוצר במשך כל שנות ההחזקה בנכס.
בדירות מגורים מזכות עשויה, כאשר מתקיימים תנאי החוק, להיות רלוונטית גם ליניאריות מוטבת. הזכאות למסלול ואופן החישוב נבחנים בהתאם לנתוני העסקה ולהוראות הדין במועד המכירה.
פטורים והקלות אפשריים
חוק מיסוי מקרקעין כולל פטורים, הקלות ומסלולי חישוב שונים, כאשר אחד התחומים המרכזיים הוא מכירת דירת מגורים מזכה.
הזכאות אינה נקבעת רק משום שהנכס משמש למגורים. יש לבחון את סוג הזכות, זהות המוכר, מאפייני הדירה, השימוש שנעשה בה, זכויות נוספות במקרקעין ויתר תנאי החוק.
מסיבה זו רצוי שהגורם המשפטי או המיסויי המטפל בעסקה יבחן את סוגיית המס והמסלול המתאים עוד לפני המכירה ולא רק לאחר חתימת הסכם המכר.
מתי נדרשת חוות דעת שמאית?
לא בכל עסקה שבה קיימת חבות במס נדרשת חוות דעת שמאית. כאשר נתוני הרכישה והמכירה ברורים ומתועדים היטב, לעיתים אין מחלוקת שמאית המחייבת שומה.
שמאות עשויה להיות רלוונטית כאשר נדרשת, בין היתר:
- הערכת שווי נכס למועד היסטורי.
- אומדן עלויות בנייה והשקעות בעלים שבוצעו בעבר.
- הפרדה בין שווי דירת מגורים לבין זכויות בנייה לפי סעיף 49ז.
- הערכת שווי זכויות כגון חצר, גג, חניה, מחסן או זכויות בנייה.
- בחינת שווי בעסקאות שבהן התמורה אינה משקפת בהכרח עסקה רגילה בין צדדים בלתי תלויים.
- מחלוקת שווי מול מיסוי מקרקעין שבה נדרש בסיס שמאי מקצועי.
במקרים אלה חוות הדעת השמאית אינה מחליפה את הטיפול המשפטי או המיסויי אלא מספקת לו בסיס מקצועי בנושאי השווי והעלויות.
אילו מסמכים כדאי להכין?
כאשר בוחנים מהו מס שבח בעסקה מסוימת, איכות התיעוד עשויה להיות משמעותית מאוד. רצוי לאתר מוקדם ככל האפשר את חוזה הרכישה, חוזה המכירה או הטיוטה שלו, נסח הרישום או אישור הזכויות, חשבוניות וקבלות על השקעות ושיפוצים, מס רכישה ששולם, שכר טרחת בעלי מקצוע, היתרי בנייה ותכניות רלוונטיות.
כאשר מדובר בנכס ותיק, כדאי לאסוף גם מסמכים ישנים, צילומים, תכניות אדריכליות, מסמכי הלוואות או מימון וכל ראיה אחרת שעשויה לסייע בשחזור ההיסטוריה של הנכס וההשקעות שבוצעו בו.
מתי מדווחים לרשות המסים?
בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, על מוכר זכות במקרקעין להגיש הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום המכירה. במסגרת ההצהרה נמסרים, בין היתר, פרטי העסקה, התמורה, נתוני הרכישה, ההוצאות המותרות בניכוי, סכום המס ודרך חישובו או הפטור המבוקש.
למידע רשמי ניתן לעיין בעמוד רשות המסים בנושא הצהרה על מכירת ורכישת נכס מקרקעין.
רשות המסים מפעילה גם מערכת לחישוב שומה עצמית במס שבח.
חלוקת התפקידים בין שמאי לבין עורך דין או יועץ מס
שמאי מקרקעין עוסק בסוגיות שמאיות כגון שווי הנכס, שווי זכויות בנייה, שווי זכויות נפרדות, אומדן השקעות ועלויות וקביעות שמאיות למועדים היסטוריים.
עורך הדין, רואה החשבון או יועץ המס עוסקים בבחינת תחולת הוראות החוק, הזכאות לפטורים ולהקלות, בחירת מסלול הדיווח וחישוב חבות המס בהתאם לנתוני המקרה.
בעסקאות מורכבות השילוב בין אנשי המקצוע מאפשר לבסס את הדיווח הן מבחינה משפטית ומיסויית והן מבחינה שמאית.
שומות למטרות מיסוי מקרקעין בחיפה, קריות והצפון
ארז עמרון, שמאי מקרקעין, מבצע שומות ובדיקות שמאיות לצורכי מיסוי מקרקעין בחיפה, קריות והצפון, לרבות אומדן השקעות בעלים ועלויות בנייה, הערכות שווי למועד היסטורי, בחינת זכויות בנייה והפרדת מרכיבי שווי.
למידע נוסף ניתן לעבור לעמוד שומות למטרות מיסוי מקרקעין.
שאלות נפוצות
האם המס הוא 25% ממחיר המכירה?
לא. המס אינו מוטל על מלוא מחיר המכירה אלא על השבח החייב המחושב בהתאם להוראות החוק. גם שיעור המס עשוי להיות מושפע ממועד הרכישה, סוג הנכס, תקופת ההחזקה והמסלול החל על העסקה.
האם שיפוץ שביצעתי בנכס יכול להשפיע על החישוב?
במקרים המתאימים, הוצאות שהשביחו את הנכס עשויות להיות רלוונטיות לניכוי בהתאם לסעיף 39 ולתנאי החוק. כאשר מדובר בהשקעות ישנות או בתיעוד חלקי עשויה להידרש בחינה מקצועית נוספת.
האם שמאי מקרקעין מחשב את המס?
השמאי אינו מחליף את עורך הדין, רואה החשבון או יועץ המס בקביעת חבות המס. תפקידו לספק חוות דעת מקצועית בנושאי השווי והעלויות כאשר הם נדרשים לצורך הטיפול המיסויי.
האם זכויות בנייה יכולות להשפיע על החישוב?
כן. כאשר מחיר דירת מגורים מושפע מזכויות בנייה קיימות או צפויות עשויות לחול הוראות מיוחדות ובהן סעיף 49ז לחוק, ולעיתים נדרשת הפרדה שמאית בין שווי הדירה לבין השווי המיוחס לזכויות הנוספות.
האם כדאי לבדוק את הנושא לפני חתימת הסכם מכר?
במקרים שבהם קיימות השקעות ישנות, זכויות בנייה, נתוני רכישה חסרים או סוגיית שווי אחרת, בדיקה מוקדמת עשויה לאפשר לאתר מסמכים ולהעמיד בפני בעלי המקצוע המטפלים בעסקה תמונה מלאה יותר לפני הדיווח.
לכן, כאשר עולה השאלה מהו מס שבח ומהם הנתונים שעשויים להשפיע על החישוב, חשוב להבחין בין ההיבט המיסויי לבין שאלות השווי המחייבות במקרים המתאימים בחינה שמאית מקצועית.
לייעוץ ראשוני בנושא שומות למטרות מס שבח ומיסוי מקרקעין ניתן ליצור עמי קשר בטלפון 050-7919787 ולבחון את הסוגיה השמאית הרלוונטית לנכס.
המידע במאמר הוא מידע כללי בתחום שמאות המקרקעין ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. יש לבחון כל עסקה בהתאם לנסיבותיה ולהוראות הדין התקפות במועד הרלוונטי.
