שומות למטרות מיסוי מקרקעין
שומות למטרות מיסוי מקרקעין נדרשות במקרים שבהם יש צורך לקבוע באופן מקצועי את שווי הנכס, זכויות הבנייה, השקעות שבוצעו בו או זכויות המועברות בין צדדים לעסקה. נתונים שמאיים אלה עשויים לשמש בסיס לדיווח ולטיפול במס שבח, במס רכישה ובסוגיות נוספות מול רשות המסים.
שומת מקרקעין לצורכי מיסוי אינה מחליפה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. תפקידו של שמאי המקרקעין הוא לקבוע ולנמק את השווי הכלכלי של הנכס או של הזכות הנבדקת ולספק תשתית שמאית מקצועית לצורך הדיווח והטיפול מול רשות המסים.
מתי נדרשות שומות למטרות מיסוי מקרקעין?
הצורך בשומה יכול להתעורר כאשר נדרשת קביעה מקצועית של שווי מקרקעין או כאשר יש צורך לבודד ולהעריך רכיבים מסוימים מתוך עסקה או מתוך ההיסטוריה של הנכס.
- הערכת שווי נכס או זכות במקרקעין לצורכי מס שבח או מס רכישה.
- אומדן השקעות בעלים, עלויות בנייה ושיפוצים לצורך בחינת הוצאות וניכויים במסגרת חישוב מס שבח.
- הערכת עלויות בנייה והשקעות שבוצעו במועד היסטורי.
- הערכת שווי זכויות בנייה נוספות במכירת דירת מגורים.
- הערכת שווי של חצר, חניה, מחסן, גג, הצמדה או רכוש משותף המועברים בין בעלי זכויות.
- הערכת הפרשי שווי במסגרת חלוקה או החלפה של זכויות במקרקעין.
- הכנת חוות דעת שמאית כאשר קיימת מחלוקת בדבר שווי הזכות מול רשות המסים.
השקעות בעלים ועלויות בנייה לצורך מס שבח – סעיף 39
בעת מכירת נכס עשויות להיות רלוונטיות הוצאות שהוצאו לאורך השנים לצורך רכישתו, בנייתו, השבחתו ופיתוחו בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין ולנסיבות הספציפיות של העסקה.
כאשר קיימים מסמכים חלקיים, קבלות ישנות או השקעות שבוצעו לפני שנים רבות, עשויה להידרש עבודה שמאית לצורך בחינת העבודות שבוצעו ואומדן עלויותיהן במועד הרלוונטי.
הבדיקה יכולה לכלול בין היתר עלויות בנייה, תוספות בנייה, עבודות שיפוץ, פיתוח חצר, מערכות קבועות, נגרות המחוברת חיבור של קבע, עבודות אלומיניום, ריצוף, מיזוג, מערכות חימום, תכנון ופיקוח ורכיבים נוספים בהתאם למאפייני הנכס ולמסמכים הקיימים.
האומדן נערך בהתייחס למועד שבו בוצעו ההשקעות ולא לפי עלות ביצוען כיום. לכן במקרים רבים מדובר למעשה בהערכת השקעות בעלים למועד היסטורי.
להרחבה ניתן לקרוא את המאמר השקעות בעלים לצורכי מס שבח – סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין.
זכויות בנייה נוספות וסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין
במכירת דירת מגורים מזכה עשוי להתעורר מצב שבו התמורה מושפעת לא רק מהדירה הבנויה אלא גם מזכויות בנייה קיימות או צפויות שלא נוצלו.
במצבים המתאימים להוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין נדרשת הבחנה בין שווי דירת המגורים לבין השווי המיוחס לזכויות הבנייה הנוספות. לצורך כך עשויה להידרש הערכה שמאית הבוחנת את המצב התכנוני, היקף הזכויות, אפשרות המימוש שלהן והשפעתן על שווי הנכס.
הקביעה בדבר תחולת הסעיף ואופן חישוב המס היא עניין מיסויי ומשפטי. השומה מספקת את התשתית המקצועית לקביעת שווי הרכיבים השונים.
להרחבה ניתן לקרוא את המאמר סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין – זכויות בנייה בלתי מנוצלות.
למידע רשמי ניתן לעיין גם בעמוד רשות המסים – תחשיב הפטור במס שבח לפי סעיף 49ז.
העברה והחלפה של זכויות בין בעלי מקרקעין
לא כל עסקת מקרקעין מתבטאת בהעברת דירה או נכס בשלמותם. לעיתים בעלי זכויות מבצעים ביניהם חלוקה מחדש או העברה של חלקים וזכויות מסוימות במקרקעין.
לדוגמה, צד אחד עשוי להעביר שטח חצר ולקבל כנגדו חניה, מחסן, שטח בנוי, חלק בגג או זכות אחרת. במקרים אחרים מבוצע תיקון של צו בית משותף הכולל שינוי בהצמדות וברכוש המשותף.
במקרים כאלה ניתן להעריך בנפרד את שווי הזכויות המועברות מכל צד ולבחון את הפרשי השווי ביניהן. השומה יכולה להציג את המצב לפני השינוי, את המצב לאחריו ואת המשמעות הכלכלית של הזכויות שכל צד מוסר ומקבל.
המשמעות המיסויית של ההעברה, לרבות השאלה אם מדובר במכירה, חלוקה, עסקת חליפין או פעולה הזכאית להקלה או לפטור, נקבעת בהתאם לדין ולנסיבות העסקה ואינה נקבעת על ידי שמאי המקרקעין.
להרחבה ניתן לקרוא את המאמר העברה והחלפה של זכויות במקרקעין לצורכי מס – חצר, חניה, מחסן וזכויות בנייה.
שמאות לצורך מס רכישה
מס רכישה חל על רכישת זכות במקרקעין בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין. ברוב עסקאות הרכישה הרגילות אין צורך בשומה רק לצורך חישוב מדרגות המס, אך כאשר קיימת שאלה לגבי שווי הזכות הנרכשת עשויה להידרש בחינה שמאית.
מצבים כאלה יכולים להתעורר, בין היתר, בעסקאות בין צדדים קשורים, ברכישת חלק מנכס, בהעברת זכויות בעלות מאפיינים שונים או כאשר קיימת מחלוקת בין התמורה החוזית לבין שווי השוק.
השמאי אינו קובע את שיעור מס הרכישה ואינו מחליף את עורך הדין או יועץ המס המטפל בעסקה. תפקידו הוא להעריך את שווי המקרקעין או הזכות הנדרשת לצורך הטיפול המיסויי.
להרחבה בנושא ניתן לקרוא את המאמר מס רכישה – מדרגות, דירה יחידה ושווי העסקה.
מחלוקת שווי מול מיסוי מקרקעין
לעיתים מתעוררת מחלוקת ביחס לשווי שנקבע או דווח במסגרת הטיפול במיסוי מקרקעין. במקרים המתאימים ניתן להכין חוות דעת שמאית המבוססת על עסקאות השוואה, המצב התכנוני והרישויי, הזכויות במקרקעין ומאפייניו הפיזיים של הנכס.
חוות הדעת יכולה לשמש בסיס מקצועי במסגרת הטיפול בהליך מול רשות המסים באמצעות המייצג המשפטי או המיסויי של בעל הנכס.
מה כוללות שומות למטרות מיסוי מקרקעין?
היקף העבודה נקבע בהתאם למטרת השומה ולסוג הסוגיה המיסויית. בהתאם לצורך הבדיקה עשויה לכלול:
- בדיקת הזכויות הרשומות בנכס.
- בדיקת תכניות והיתרי בנייה.
- בחינת זכויות בנייה קיימות ובלתי מנוצלות.
- ביקור בנכס ובחינת מצבו הפיזי ורמת הגמר.
- בחינת מסמכים, חשבוניות, חוזים והוצאות שהוצגו.
- אומדן עלויות בנייה והשקעות במועד הרלוונטי.
- ניתוח עסקאות השוואה ונתוני שוק.
- הערכת שווי של זכויות, הצמדות ורכיבים המועברים בין צדדים.
- הכנת חוות דעת שמאית מנומקת לצורך הצגתה בפני הגורמים המטפלים בעסקה.
עבודה משולבת עם עורך הדין או יועץ המס
מיסוי מקרקעין משלב שאלות שמאיות, משפטיות ומיסויות. משום כך במקרים רבים העבודה מבוצעת לצד עורך הדין, רואה החשבון או יועץ המס המטפל בעסקה.
שמאי המקרקעין קובע ומנמק את השווי. המייצג המשפטי או המיסויי בוחן את הוראות החוק, מסלול הדיווח, הפטורים, ההקלות והחבות במס.
הפרדה זו מאפשרת לבסס את הטיפול ברשות המסים על נתונים מקצועיים ולצמצם ככל האפשר מחלוקות הנובעות מקביעת שווי שאינה תואמת את מאפייני הנכס והזכויות.
למידע רשמי על דיווח עסקה ניתן לעיין בעמוד רשות המסים – הצהרה על מכירת ורכישת נכס מקרקעין.
חוק מיסוי מקרקעין
הבסיס המשפטי לטיפול במס שבח, מס רכישה והעברת זכויות במקרקעין מצוי בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.
ניתן לעיין בנוסח המלא של חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.
שומות למטרות מיסוי מקרקעין בחיפה, קריות והצפון
ארז עמרון, שמאי מקרקעין, מעניק שירותי שמאות לצורכי מיסוי מקרקעין בחיפה, קריות והצפון, לרבות הערכת השקעות בעלים, זכויות בנייה, זכויות מועברות ושווי מקרקעין לצורך טיפול במס שבח ובמס רכישה.
כל עבודה נבחנת בהתאם למטרתה, למסמכים הקיימים ולסוג הזכויות בנכס ובמידת הצורך בתיאום עם עורך הדין או איש המקצוע המטפל בדיווח לרשות המסים.
לייעוץ ראשוני בנושא שומות למטרות מיסוי מקרקעין ניתן ליצור עמי קשר בטלפון 050-7919787 ולבחון את הסוגיה השמאית הרלוונטית לנכס ולעסקה.
