מס רכישה
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש זכות במקרקעין בעת ביצוע עסקת רכישה. בניגוד למס שבח, שמוטל במקרים המתאימים על המוכר בגין השבח שנוצר במכירה, מס הרכישה משולם על ידי הרוכש ומחושב בדרך כלל בהתאם לשווי הזכות הנרכשת.
גובה המס אינו אחיד. הוא מושפע מסוג הנכס, שווי הרכישה, השאלה האם מדובר בדירת מגורים יחידה, בדירה נוספת או בקרקע ריקה, מאפייני הרוכש והקלות או פטורים שעשויים לחול בהתאם לחוק ולתקנות.
במרבית העסקאות הרגילות אין צורך בשמאי מקרקעין לצורך חישוב מדרגות המס. עם זאת, כאשר קיימת מחלוקת לגבי שווי העסקה, כאשר מדובר בהעברת זכויות בין צדדים קשורים, ברכישת חלק מנכס או בעסקה בעלת מאפיינים מיוחדים, עשויה להתעורר שאלה שמאית המחייבת בחינת שווי מקצועית.
מהו מס רכישה ומי חייב בו?
סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע את החיוב במס רכישה בעת רכישת זכות במקרקעין בהתאם לסוג העסקה והמקרקעין.
המס עשוי לחול ברכישת דירת מגורים, קרקע, חנות, משרד, מבנה מסחרי או זכות אחרת במקרקעין. שיעור המס ואופן החישוב משתנים בהתאם לסוג הזכות ולנתוני הרוכש.
ניתן לעיין בנוסח המלא של חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.
מדרגות מס רכישה ברכישת דירה יחידה – 2026
יחיד תושב ישראל העומד בתנאים לקבלת מדרגות מס של דירת מגורים יחידה נהנה ממדרגות מס מופחתות. בהתאם להוראות התקפות כיום, הסכומים הרלוונטיים הוקפאו לתקופה הקבועה בחוק.
- על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ – לא משולם מס.
- על חלק השווי שמעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – 3.5%.
- על חלק השווי שמעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 5%.
- על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%.
- על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ – 10%.
חשוב להבין כי מדובר במדרגות מס. כאשר שווי הדירה חוצה מדרגה מסוימת, השיעור הגבוה יותר חל רק על חלק השווי הנמצא באותה מדרגה ולא על מלוא מחיר הדירה.
לעיון בסכומים ובהוראות העדכניות ניתן לעבור אל הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 1/2026 של רשות המסים.
דירה שאינה דירה יחידה – מדרגות 2026
כאשר הרוכש אינו עומד בתנאים לקבלת מדרגות המס של דירה יחידה, שיעורי המס גבוהים משמעותית.
בהתאם להוראת השעה התקפה כיום עד ליום 31.12.2026:
- על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪ – מס בשיעור 8%.
- על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ – מס בשיעור 10%.
גם שיעורים אלה מפורטים בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 1/2026 של רשות המסים.
מאחר שמדובר בהוראת שעה, בעסקאות שיבוצעו לאחר 31.12.2026 יש לבדוק את הוראות החוק ושיעורי המס שיהיו בתוקף במועד הרכישה.
מהי דירה יחידה לצורך החישוב?
המונח "דירה יחידה" אינו זהה בהכרח לביטוי היומיומי "דירה ראשונה". החוק קובע כללים בנוגע לדירות שבבעלות הרוכש ולתא המשפחתי וכן חריגים ומצבים שבהם בעלות מסוימת בדירה אחרת אינה שוללת בהכרח את הזכאות למדרגות של דירה יחידה.
גם מי שמחזיק בדירת מגורים קיימת ורוכש דירה אחרת עשוי במקרים המתאימים ליהנות ממדרגות דירה יחידה כאשר מתקיימים התנאים הקבועים בחוק לגבי מכירת הדירה הקודמת.
לכן אין לקבוע זכאות למדרגות דירה יחידה רק לפי מספר הדירות הרשומות על שם הרוכש מבלי לבדוק את נסיבותיו ואת הוראות החוק הרלוונטיות.
כיצד מחושב המס ברכישת חלק מדירה?
כאשר נרכש רק חלק מדירת מגורים, החישוב אינו נעשה בהכרח בדרך של הפעלת מדרגות המס ישירות על מחיר החלק בלבד.
לצורך חישוב המס בדירת מגורים יש לחשב תחילה את המס בהתאם לשווי הדירה בשלמותה ולאחר מכן לייחס לרוכש את החלק היחסי במס בהתאם לחלק הזכויות שנרכש, בכפוף לנתוני הרוכש והעסקה.
לדוגמה, ברכישת מחצית מדירה יש לבחון תחילה את מס הרכישה החל ביחס לשווי הדירה בשלמותה ולאחר מכן לחשב את החלק היחסי המיוחס למחצית הנרכשת.
מס רכישה על קרקע, משרד, חנות ונכסים שאינם דירת מגורים
ברכישת זכות במקרקעין שאינה מסווגת כדירת מגורים חל ככלל מס רכישה בהתאם לשיעור הקבוע בתקנות. ברכישת קרקע שיעור המס הרגיל הוא 6% משווי המכירה.
תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה כוללת מנגנון הטבה במקרים מסוימים של רכישת קרקע שעל פי התכנון החָל עליה ניתן לבנות לפחות דירת מגורים אחת. כאשר מתקיימים התנאים הקבועים בתקנה, ובכללם התנאי הנוגע לקבלת היתר לבנייה בתקופה שנקבעה, עשוי הרוכש להיות זכאי להחזר של שישית ממס הרכישה ששולם כך שהתוצאה האפקטיבית עשויה לעמוד על 5%.
רשות המסים פרסמה בנושא זה הנחיה מפורטת העוסקת ביישום התקנה ובמצבים שונים המתעוררים בפועל. מומלץ לעיין בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2/2025 – הנחיה בנושא תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה.
מדובר בהסדר בעל תנאים מוגדרים ולכן אין להניח שכל רכישת קרקע המיועדת למגורים מזכה אוטומטית בהחזר או במס אפקטיבי של 5%.
לפי איזה שווי מחושב מס הרכישה?
אחת הנקודות החשובות מבחינה שמאית היא שהחוק אינו מסתפק תמיד בשאלה מהו המחיר שנרשם בהסכם בין הצדדים.
הגדרת "שווי" בחוק מבוססת ככלל על הסכום שניתן לצפות לקבל במכירת הזכות ממוכר מרצון לקונה מרצון – כלומר שווי השוק של הזכות.
עם זאת, החוק כולל גם התייחסות לתמורה שנקבעה בהסכם כאשר היא נקבעה בתום לב ולא הושפעה מיחסים מיוחדים בין המוכר לקונה ובהתקיים התנאים הקבועים בחוק.
לכן בעסקאות רגילות בין צדדים בלתי תלויים התמורה החוזית עשויה לשמש בסיס לדיווח, אולם במצבים מסוימים רשות המסים עשויה לבחון האם התמורה אכן משקפת את שווי הזכות שנרכשה.
מתי עשויה להידרש חוות דעת שמאית?
במרבית רכישות הדירות הרגילות אין צורך בשומת מקרקעין רק לצורך חישוב מדרגות המס. שמאות הופכת רלוונטית כאשר קיימת שאלה לגבי שווי הזכות הנרכשת.
לדוגמה:
- עסקה בין קרובי משפחה או בין צדדים שקיימים ביניהם יחסים מיוחדים.
- רכישה או העברה של חלק מזכויות בנכס.
- עסקה שבה התמורה אינה כספית בלבד או כוללת החלפת זכויות.
- רכישת זכויות בחצר, חניה, מחסן, גג או רכוש משותף.
- עסקה שבה קיים פער משמעותי בין התמורה החוזית לבין שווי השוק הנטען.
- מחלוקת עם מיסוי מקרקעין בנוגע לשווי הזכות.
- צורך בהפרדה שמאית בין רכיבים שונים של נכס או עסקה.
במקרים כאלה חוות דעת שמאית עשויה לספק בסיס מקצועי לקביעת שווי השוק ולנתח את מאפייני הזכות, עסקאות ההשוואה והנסיבות המיוחדות של העסקה.
מה ההבדל בין מס רכישה למס שבח?
למרות ששני המסים מוסדרים בחוק מיסוי מקרקעין, מדובר בשני חיובים שונים.
מס רכישה מוטל על הרוכש ונגזר משווי הזכות שנרכשה ומהמסלול החל על הרוכש.
מס שבח מוטל במקרים המתאימים על המוכר ומחושב על השבח שנוצר במכירה בהתאם לשווי הרכישה, שווי המכירה, ההוצאות המותרות בניכוי והוראות נוספות בחוק.
להרחבה ניתן לקרוא את המאמר מהו מס שבח וכיצד הוא מחושב?.
מתי צריך לדווח לרשות המסים?
על הרוכש להגיש הצהרה למיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום העסקה. במסגרת ההצהרה נמסרים בין היתר פרטי הזכות, פרטי העסקה, התמורה ששולמה, סכום מס הרכישה ודרך חישובו וכן זכאות נטענת לפטור או להקלה.
למידע ולהגשת ההצהרה ניתן לעיין בעמוד הרשמי של רשות המסים: הצהרה על מכירת ורכישת נכס מקרקעין.
מדרגות מס מעודכנות וכלים של רשות המסים
מדרגות המס והסכומים הקבועים בחוק ובתקנות עשויים להשתנות בהתאם לעדכוני חקיקה, הצמדה והוראות שעה.
לכן לפני ביצוע עסקה מומלץ לבדוק את הנתונים התקפים למועד הרכישה. נכון לשנת 2026 ניתן לעיין בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 1/2026 – עדכון הסכומים והקפאת הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס רכישה.
בעסקאות קרקע שבהן נבחנת האפשרות לקבלת ההטבה לפי תקנה 2(1א), ניתן לעיין גם בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 2/2025.
מדוע כדאי לבחון את המס עוד לפני רכישת הנכס?
מס הרכישה הוא חלק מעלויות העסקה ולכן רצוי להביא אותו בחשבון עוד לפני חתימת הסכם הרכישה.
בעסקאות בהיקף גבוה ההבדל בין מדרגות של דירה יחידה לבין דירה נוספת עשוי להגיע לסכומים משמעותיים. גם שאלת סיווג הזכות, שווי העסקה וחלקיות הרכישה עשויה להשפיע על התוצאה.
בדיקה מוקדמת מאפשרת לרוכש ולעורך הדין המטפל בעסקה להבין את העלות הכוללת ולזהות מראש סוגיות המחייבות בירור משפטי, מיסויי או שמאי.
חלוקת התפקידים בין שמאי לבין עורך הדין או יועץ המס
שמאי המקרקעין עוסק בשאלות השווי: מהו שווי הזכות שנרכשה, כיצד יש להעריך חלקים שונים בנכס והאם התמורה תואמת את מאפייני השוק והזכות המועברת.
עורך הדין, רואה החשבון או יועץ המס בוחנים את מעמד הרוכש, הזכאות למדרגות, פטורים והקלות, אופן הדיווח ואת חבות המס בהתאם להוראות הדין.
השומה אינה מחליפה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס ואין תפקידו של שמאי המקרקעין לקבוע אם הרוכש זכאי למדרגת מס מסוימת.
שומות למטרות מיסוי מקרקעין בחיפה, קריות והצפון
ארז עמרון, שמאי מקרקעין, מבצע שומות ובדיקות שמאיות לצורכי מיסוי מקרקעין בחיפה, קריות והצפון לרבות הערכת שווי זכויות, בחינת עסקאות בין צדדים, הערכת חלקים בנכס וביסוס שווי במקרים שבהם נדרשת התייחסות שמאית במסגרת הטיפול מול רשות המסים.
למידע נוסף ניתן לעבור לעמוד שומות למטרות מיסוי מקרקעין.
שאלות נפוצות
האם רוכש דירה יחידה תמיד פטור ממס?
לא. שיעור של 0% חל רק על חלק השווי שנמצא במדרגת הפטור. כאשר מחיר הדירה גבוה מהסכום הקבוע בחוק, יתרת השווי מחויבת בהתאם למדרגות הבאות.
האם דירה נוספת מחויבת ב־8% על כל סכום הרכישה?
נכון להוראות התקפות בשנת 2026, על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪ חל שיעור של 8% ועל החלק שמעל סכום זה חל שיעור של 10%, בכפוף לכך שהרוכש אינו זכאי למסלול אחר.
האם מחיר החוזה הוא תמיד השווי לצורך המס?
לא בהכרח. החוק מבוסס ככלל על שווי השוק של הזכות אך כולל גם אפשרות להסתמך על התמורה החוזית כאשר מתקיימים התנאים הקבועים בו, ובהם תום לב והיעדר השפעה של יחסים מיוחדים על התמורה.
האם צריך שמאי מקרקעין בכל רכישה?
לא. ברכישה רגילה שבה התמורה ברורה ואין מחלוקת לגבי השווי אין צורך בשומה רק לצורך חישוב מדרגות המס. שמאי עשוי להידרש כאשר קיימת מחלוקת שווי או כאשר הזכות והעסקה מורכבות.
האם מס הרכישה נחשב חלק מעלות רכישת הנכס?
מס הרכישה הוא הוצאה ממשית הנלווית לעסקה ולכן יש להביא אותו בחשבון במסגרת בחינת העלות הכוללת של הרכישה. שאלת הטיפול בו בעת מכירה עתידית ובחישובי מס אחרים נבחנת בהתאם להוראות הדין הרלוונטיות.
לייעוץ ראשוני בנושא הערכת שווי לצורכי מס רכישה ושומות למטרות מיסוי מקרקעין ניתן ליצור עמי קשר בטלפון 050-7919787 ולבחון את הסוגיה השמאית הרלוונטית לעסקה.
המידע במאמר הוא מידע כללי בתחום שמאות המקרקעין ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. מדרגות המס, הסכומים והוראות החוק עשויים להשתנות ויש לבדוק את הדין התקף במועד העסקה.
